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Vendita all’asta di beni pignorati, come possono intervenire avvocati e commercialisti

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Vendita all’asta di beni pignorati, come possono intervenire avvocati e commercialisti
marzo 20
12:16 2015

Non solo notai, ma anche avvocati e commercialisti possono diventare delegati alla vendita all’asta di beni pignorati per recuperare credito. Ecco come.

Recupero crediti tramite vendita all’asta di beni pignorati

[block]Vendita all'asta beni pignorati[/block][block]Il pignoramento di beni immobili per recuperare credito sta diventando una procedura sempre più frequente da parte di banche e condomini a cui non vengono versati mutui spese dalle famiglie in crisi. La vendita all’asta di tali beni, d’altra parte, non fornisce ai creditori la garanzia di una copertura totale di quanto dovuto. Anzi, secondo le statistiche i beni pignorati vengono venduti all’asta in media al terzo tentativo, e con un ribasso pari circa al 30% del valore di mercato.[/block]

Delega alla vendita all’asta e processo telematico

Una semplificazione delle procedure di espropriazione immobiliare sembra arrivare dalle nuove disposizioni di legge, che consentono anche ad avvocati e commercialisti di ottenere la delega alla vendita. Una manovra che permette di ridurre i tempi per fissare l’asta, e di riproporla anche per tre volte in uno stesso anno.
A venire in aiuto, poi, è anche l’obbligo imposto dal processo telematico. Da fine 2014 è necessario trasmettere, depositare ed estrarre i documenti utili ai possibili acquirenti (come la consulenza tecnica d’ufficio, la planimetria e gli avvisi di vendita) in e da un fascicolo telematico, senza tenere più in considerazione gli archivi della cancelleria cartacea.

Vendita all’asta di beni pignorati, chi è coinvolto

I soggetti che sono chiamati in causa dalla vendita all’asta di un immobile pignorato sono diversi. Vediamo i principali.

Debitore e creditore procedente

Il primo protagonista è, ovviamente, il proprietario dell’immobile che, in virtù di un atto di pignoramento, verrà posto all’asta.
Colui che ha avviato il procedimento di espropriazione immobiliare tramite il possesso del titolo esecutivo è invece il creditore procedente. Sarà lui a garantire l’acquirente verificando obbligatoriamente la continuità delle trascrizioni nei venti anni precedenti la trascrizione del pignoramento, e la regolarità catastale. Per fare ciò, il creditore deve depositare entro 120 giorni dalla domanda di vendita l’estratto del catasto ed i certificati di iscrizioni e trascrizioni ventennali relative all’immobile, oppure un atto notarile che certifichi i risultati delle visure catastali e dei registri immobiliari della conservatoria. Anche le trascrizioni di formalità successive al pignoramento vanno fascicolate, perché potrebbero cozzare coi diritti dell’aggiudicatario dell’asta.

Creditori non intervenuti e creditori iscritti

Altre due tipologie di creditori entrano in scena nel momento in cui si avvia la vendita all’asta di un bene pignorato. Si tratta dei creditori non intervenuti, che sugli immobili oggetto di espropriazione vantano un diritto di prelazione ma non hanno richiesto l’intervento nella procedura esecutiva, e quelli iscritti ed intervenuti, che a differenza dei primi hanno provveduto ad avviare le pratiche per il pignoramento. In tal modo, i creditori intervenuti possono aggregarsi al procedente per recuperare i loro crediti sui beni del debitore.

Giudice dell’esecuzione e custode

Il processo esecutivo viene diretto dal giudice delegato dal tribunale di competenza. Lo stesso soggetto, tuttavia, su domanda del debitore ed ascoltato il parere dei creditori può bloccare la vendita all’asta con decreto motivato ed impedire il passaggio all’aggiudicatario se il prezzo offerto è molto inferiore a quello stimato come corretto (tenendo conto dei valori di mercato).
Il giudice, infine, ha il compito di delegare la custodia dell’immobile oggetto d’esecuzione ad un soggetto terzo. Il custode, dopo la nomina, effettuerà un primo sopralluogo al bene pignorato verbalizzando il numero di vani, lo stato ed il tipo d’immobile. Sarà sempre il custode, qualora non trovi collaborazione da parte del debitore, a tornare per un secondo accesso con l’ufficio giudiziario, il fabbro e la forza pubblica.

Professionista delegato alla vendita all’asta

[block]Delegato alla vendita avvocato commercialista[/block][block]E’ il professionista (avvocato o commercialista, oltre che notaio) a cui il giudice delega tutte le operazioni utili per avviare la vendita all’asta del bene.
Nello specifico, il delegato alla vendita è tenuto a verificare l’effettiva proprietà dell’immobile oggetto di pignoramento e di vendita all’asta (compresa l’analisi dell’effettivo stato civile del debitore), e può redigere lui stesso sia l’avviso di vendita che il verbale dell’avvenuta aggiudicazione.
Sarà sempre il professionista delegato alla vendita a depositare le somme versate a titolo di cauzione e le spese, a pagare le imposte ipotecarie di registro e catastali, a trascrivere o cancellare le formalità pregiudizievoli, ad aggiornare le visure ipotecarie per verificare la presenza di eventuali nuove trascrizioni od iscrizioni di formalità, e a redigere il piano di riparto qualora previsto in delega.[/block]

Delegato al riparto

Proprio in relazione al piano di riparto, infatti, il professionista delegato alla vendita potrebbe doversi assumere anche il compito di dividere il credito ottenuto dalla vendita all’asta tra i vari soggetti interessati. Tale onere, che gli spetta solo se è inserito nella delega alla vendita o in un provvedimento specifico redatto dal giudice dell’esecuzione, impone che venga preliminarmente richiesto ai creditori di specificare in apposite note il credito per capitale, gli interessi e le spese sostenute. Qualora tali informazioni non dovessero pervenire, spetterà al delegato l’ulteriore – e definitivo – compito di stabilire il credito in base a ciò che risulta dagli atti di pignoramento ed intervento.

Aggiudicatario

L’asta si conclude nel momento in cui l’aggiudicatario del bene pignorato salda la differenza tra la cauzione ed il prezzo di vendita, e ottiene così il trasferimento dell’immobile.
L’acquisto di immobili all’asta, da qualche anno, si può fare non solo versando immediatamente il prezzo stabilito, ma anche aprendo un contratto di mutuo. La firma di tale contratto, grazie ad una particolare convenzione voluta dall’Abi, può essere o contestuale alla sottoscrizione da parte del giudice esecutivo del decreto di trasferimento predisposto dal delegato, oppure chiedendo alla banca un pre finanziamento, e dunque rimandando l’accensione del mutuo e la relativa iscrizione di ipoteca a favore dell’istituto bancario dopo la trascrizione del decreto di trasferimento.

Fonti Il Sole 24 Ore

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Simona Di Michele

Simona Di Michele

Articolista esperta di web marketing, Simona ha collaborato per anni per testate cartacee e riviste online, ricoprendo anche ruoli di ufficio stampa per politici, artisti, associazioni culturali. La sua mission: continuare a scrivere per fare informazione sul web.

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