Nuove norme per affitti, rogiti e condominio

Al vaglio Nuove regole per la Casa

Il 2014 si apre con sei leggi che cambieranno, per lo più correggendole, le regole per affitti, compravendite e condomini. Dal divieto ad utilizzare contanti per il pagamento del canone di locazione e dall’obbligo per negozi, capannoni e uffici di usare assegni e bonifici dai 1.000 euro in su si passa alla possibilità, in caso di trasgressione, di applicare sanzioni per un valore che può oscillare dall’1 al 40% dell’importo trasferito. Le nuove norme, tuttavia, non sono del tutto lineari. Un esempio è dato dalla questione Ape, ovvero l’attestato di prestazione energetica. Nel caso di affitto non è più obbligatorio allegare tale documento ai nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari. Rimane però l’obbligo, per l’inquilino, di dichiarare nel contratto “di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”. Se manca tale clausola, nonostante il contratto sia da considerare comunque valido, si rischia una multa da mille a 4mila euro.

Affitti: contante, Ape e registro dell’anagrafe

Dall’1 gennaio l’affitto di abitazioni, comprese quelle turistiche, transitorie e a studenti universitari, non si può più pagare in contanti ma tramite assegni, bonifici o altri mezzi tracciabili. Sempre in tema di affitti, i nuovi contratti per unità immobiliari – abitative e non – stipulati dal 24 dicembre scorso non prevedono più l’obbligo di allegare l’attestato di prestazione energetica (Ape), anche se è ancora necessario dotarne l’immobile e inserire nell’atto una specifica clausola. In caso contrario, il rischio è una sanzione da 1.000 a 4mila euro (dimezzata per locazioni inferiori a tre anni). Permane invece l’obbligo di allegare l’attestato per la locazione di interi edifici. Sempre dal 24 dicembre, è stata eliminata anche la nullità per le compravendite prive di Ape, mentre resta la sanzione da 3mila a 18mila euro. Per combattere gli affitti in nero, infine, i comuni possono prendere visione dei nominativi degli inquilini nel registro dell’anagrafe condominiale. A tal proposito, i proprietari dovranno comunicare le variazioni all’amministratore entro 60 giorni.

Imposta di registro

Ridotte a due dall’1 gennaio, le nuove aliquote dell’imposta di registro sui trasferimenti immobiliari saranno solo quelle del 9% (di base) e del 2% (per la prima casa), con l’eliminazione delle agevolazioni. Dall’inizio del 2014 si è inoltre passati da 168 a 200 euro per l’importo, se dovuto in somma fissa, delle imposte di registro e ipocatastali. Ancora in attesa di provvedimenti attuativi è invece la norma secondo cui, al momento del rogito, l’acquirente dovrà pagare il prezzo al notaio, e al venditore la somma sarà versata solo dopo la trascrizione nei registri immobiliari.

Riforma del condominio

Entrato in vigore sei mesi fa, il pacchetto viene rinnovato su tre materie: il fondo lavori, le maggioranze per il risparmio energetico, e le sanzioni per chi viola il regolamento.
Sul fondo lavori permane l’obbligo di costituire un fondo prima di avviare i lavori in condominio, ma i proprietari, non più costretti a pagare tutto in anticipo, possono rateizzare in base allo stato di avanzamento dei lavori. In merito al risparmio energetico, per avviare lavori come un cambio caldaia o la coibentazione del sottotetto in un condominio, sarà sufficiente che in seconda convocazione sia d’accordo la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e un terzo dei millesimi, a condizione che gli interventi siano documentati da una diagnosi energetica o, in seguito, da un attestato di prestazione energetica. Le sanzioni per le violazioni al regolamento condominiale (da 200 a 800 euro in caso di recidiva) saranno infine decise non più dall’amministratore ma dall’assemblea con la metà più uno degli intervenuti, e almeno 501 millesimi, sia in prima che in seconda convocazione.

Lavori in casa ed ecobonus

Secondo le nuove norme, la detrazione Irpef del 50% su una spesa massima di 96mila euro per le ristrutturazioni edilizie verrà prorogata fino al 31 dicembre 2014. Dal 2015, la detrazione scenderà al 40%, mentre dal 2016 si tornerà al 36% su una spesa massima di 48mila euro. Prolungata per tutto il 2014 anche la detrazione del 50% sulle spese fino a 10mila euro per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici in classe A+.
In relazione agli ecobonus, sono stati concessi altri 12 mesi di tempo per i lavori agevolati di risparmio energetico. Fino al 31 dicembre del 2014, e al 30 giugno 2015 in condominio, si potrà così intervenire su riscaldamento, isolamento termico, infissi, pannelli solari termici. Se si raggiungono i valori di isolamento fissati per legge, si potrà inoltre ottenere la detrazione del 65% delle spese (con tetti variabili) divisa in dieci anni.

Simona Di Michele

Fonti Il Sole 24 Ore