Conformità urbanistica e catastale: attestano che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda a quanto depositato al Comune e al Catasto
Il tuo immobile è in regola con le normative urbanistiche e catastali? Oppure, sei sicuro che la casa che vorresti comprare non nasconda degli abusi edilizi?
Per scoprirlo è necessario verificare se siano contemporaneamente presenti la conformità urbanistica e quella catastale.
Spesso “conformità urbanistica” e “conformità catastale” vengono utilizzati come sinonimi. Ma non è affatto così perché:
• sono due attestazioni differenti
• coinvolgono uffici diversi
• hanno funzioni diverse
L’unica cosa che le accomuna è che entrambe certificano che lo stato di fatto dell’unità immobiliare sia corrispondente ai documenti che sono depositati nei rispettivi sportelli di competenza.
In questo articolo chiariremo la differenza tra “conformità urbanistica” e “conformità catastale” e vedremo come e quando, eventualmente, è possibile sanare un abuso edilizio.
Nel frattempo, se si vuole verificare la conformità catastale, bisogna partire dalla planimetria catastale.
Indice:
Conformità Catastale: cos’è e a cosa serve
La Conformità catastale di una casa certifica che lo stato di fatto (ovvero lo stato dei luoghi dell’immobile) sia esattamente uguale alla piantina depositata al Catasto fabbricati.
Per verificarlo, basta richiedere una planimetria e confrontare la mappa con gli spazi e gli ambienti reali.
Per ottenere la planimetria di casa occorre rivolgersi allo sportello del Catasto fabbricati (gestito dall’Agenzia delle Entrate). Oppure, in maniera più veloce, è possibile compilare il form di Tuttovisure.it e si riceverà il file direttamente a casa. Se hai bisogno della planimetria di casa tua, clicca qui.
Nel Catasto fabbricati sono depositate le planimetrie di tutti gli immobili ubicati sull’intero territorio nazionale (ad eccezione delle provincie di Trento e Bolzano dove vige il Catasto tavolare o sistema del libro fondiario).
Nella planimetria sono rappresentati:
– le divisioni degli spazi interni
– dove sono collocate le aperture di casa (porte e finestre)
– la sagoma del fabbricato
– l’eventuale sagoma dei luoghi esterni (terrazzi, balconi, giardini, ecc…)
– la volumetria
Ciò che si vede nella piantina deve essere uguale a ciò che si osserva facendo un’ispezione sul posto degli ambienti.
Oltre alla rappresentazione grafica, la planimetria contiene altri dati, quali:
• i dati catastali (foglio, particella, subalterno)
• l’indicazione della destinazione degli spazi interni e delle pertinenze (cucina, wc, cantina, ecc…)
• il nominativo del proprietario di casa (il solo a poter richiedere il documento o un suo delegato)
Se vi è corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto disegnato nella piantina, si può parlare di conformità catastale.
Ma questo non basta.
Affinché la conformità sia piena, è necessario che anche la destinazione d’uso dei locali sia corrispondente alla categoria catastale associata all’immobile.
In altre parole, se una casa è adibita ad abitazione, la sua categoria dovrà corrispondere al relativo gruppo catastale. Non potrà, quindi, essere accatastata come ufficio o negozio, per fare un esempio.
Per verificare la categoria catastale di appartenenza, basta richiedere una visura catastale.
Cosa fare se si fanno interventi edilizi?
Quando si compiono dei lavori edilizi in casa che vanno a modificare la distribuzione degli spazi interni, occorre comunicare le variazioni al Catasto attraverso una denuncia di variazione catastale.
Ovviamente, non tutti gli interventi vanno denunciati. Solo quelli che comportano delle variazioni alle forme degli spazi, quali:
• lo spostamento dei tramezzi interni
• la suddivisione degli ambienti per creare nuovi locali
• l’eliminazione di un muro per creare un unico ambiente più grande
• la realizzazione di un soppalco
• la variazione della destinazione d’uso di un locale
Gli altri lavori di ordinaria manutenzione (come rifare il pavimento, tinteggiare le pareti, cambiare gli infissi, ecc…) non devono essere comunicati.
La correzione della Planimetria catastale è obbligatoria da luglio 2010 a fronte dell’entrata in vigore dell’articolo 19, comma 14, del decreto-legge del 31 maggio 2010 n.78.
Secondo tale comma, che ha novellato l’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, gli atti pubblici e le scritture private autenticate relativi agli immobili “devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”.
In altre parole, chi vende una casa deve espressamente dichiarare che la planimetria depositata al Catasto rappresenta fedelmente lo stato di fatto dell’immobile. In mancanza di tale dichiarazione, l’atto di compravendita non è valido.
Ricapitolando: se lo stato di fatto e la rappresentazione in planimetria non sono uguali e se la destinazione d’uso reale dell’immobile è differente da quella risultante dalla visura camerale, si parla di difformità catastale.
Se vi è difformità catastale, non è possibile vendere casa se non dopo aver sanato l’abuso edilizio, sempre che lo si possa fare.
Conformità urbanistica: cos’è e a cosa serve
Tutt’altra cosa è la conformità urbanistica. Certifica che lo stato di fatto dell’immobile sia corrispondente ai titoli abilitativi depositati presso lo sportello tecnico per l’edilizia presente in ogni Comune.
I titoli abilitativi sono delle pratiche burocratiche che si devono presentare (Cila, scia, ecc…) od ottenere (permesso di costruire) dal Comune territorialmente competente per poter effettuare dei lavori edilizi.
Nel titolo abilitativo sono esposti gli interventi che si vogliono realizzare, oltre che planimetrie e disegni grafici, in modo da provare che i lavori edilizi rispettino le normative edilizie, sia regionali che comunali.
In mancanza del titolo abilitativo non si possono eseguire i lavori, altrimenti si configurerebbe un abuso edilizio.
I titoli abilitativi sono depositati presso l’ufficio tecnico del Comune e solo grazie alla loro registrazione si può ottenere la cosiddetta conformità urbanistica.
Le differenze tra conformità urbanistica e catastale
Da quanto scritto finora, emerge come conformità urbanistica e catastale non siano la stessa cosa.
La prima attesta che i lavori eseguiti siano conformi alle normative urbanistiche vigenti. La conformità catastale attesta che le eventuali variazioni (effettuate in forza di un titolo abilitativo valido) siano state correttamente aggiornate nel Catasto.
Sono due lati della stessa medaglia, seppur con funzioni differenti.
In mancanza anche solo di una di esse, sarà molto difficile, se non impossibile, vendere casa.
Viceversa, se si è intenzionati ad acquistare un’immobile, è bene verificare prima la regolarità dell’unità immobiliare, sia da un punto di vista urbanistico, sia da quello catastale.
Validi strumenti di partenza per le verifiche sono la visura catastale e la planimetria.
Puoi ottenerle velocemente tramite Tuttovisure.it cliccando qui.
Una seconda differenza che ne consegue è la funzione delle due conformità:
1. La conformità urbanistica certifica che lo stato di fatto dell’immobile è coerente con i titoli abilitativi depositati in Comune e che rispetta, quindi, le normative nazionali, regionali e comunali edilizie
2. La conformità catastale attesta che lo stato dei luoghi è esattamente uguale alla rappresentazione grafica riportata sulla piantina depositata in Catasto
La funzione della prima è quella di accertare il rispetto dell’ordinamento italiano, la funzione della conformità catastale è accertare la corretta rendita catastale ai fini delle imposte sulla casa.
Non è un caso, infatti, che la conformità urbanistica sia appannaggio del controllo comunale, mentre quella catastale sia riferibile al Catasto, che dipende dall’Agenzia delle Entrate.
Ma cosa accade se la casa che vogliamo vendere o che vorremmo acquistare non ha le conformità?
Si parla di abuso edilizio. Non sempre, però, è possibile sanarlo. Vediamo quali sono i passi da compiere.
Quando è possibile sanare un abuso edilizio?
Il nostro legislatore ha previsto un solo caso in cui poter sanare un abuso edilizio: quello del rispetto del principio della doppia conformità.
Se si può dimostrare di poterlo rispettare, allora l’abuso potrà essere sanato, altrimenti ciò non sarà possibile e si rischiano multe salate oltre che la demolizione delle opere abusive.
Cos’è il principio della doppia conformità?
Il principio della doppia conformità è disciplinato dall’art. 36 del Testo unico dell’edilizia (DPR 6 giugno 2001 n. 380), che recita: “1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (…), o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini (…), e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.
In maniera semplice la norma vuole indicare che un abuso edilizio può essere sanato solo se:
• L’intervento sarebbe stato possibile in base alla normativa vigente al momento della realizzazione dell’abuso
• L’intervento rispetta le normative urbanistiche anche al momento in cui si fa istanza di sanatoria.
L’abuso, quindi, deve essere stato commesso non contro le normative urbanistiche del passato o attuali, ma solo perché non si è chiesto o ottenuto un titolo abilitativo valido.
Un esempio può chiarire meglio il principio della doppia conformità: il sig. Rossi modifica le dimensioni degli ambienti interni di casa, ma effettua i lavori senza presentare alcun titolo abilitativo in Comune e senza aggiornare il Catasto. Dopo 20 anni, intende vendere casa e presenta istanza di sanatoria.
Se al momento dell’abuso gli interventi, seppur non comunicati, rispettavano le normative e se lo stesso vale al momento della presentazione della domanda di sanatoria, il principio della doppia conformità è rispettato.
Il sig. Verdi, invece, realizza un terrazzo esterno senza titoli abilitativi perché vietato dalla normativa vigente. Dopo 10 anni, la normativa cambia e consente la realizzazione del terrazzo. Il sig. Verdi presenta istanza di sanatoria, ma la sua domanda verrà scartata perché non rispetta il principio della doppia conformità (al momento dell’abuso, infatti, il terrazzo non poteva essere costruito per legge).
Come tutelarsi dagli abusi edilizi con Tuttovisure.it
Prima di comprare casa, è bene effettuare delle ricerche mirate, tra cui quelle relative alla conformità urbanistica e catastale.
Tuttovisure.it consente di ottenere la visura catastale e la planimetria senza dover fare lunghe code agli sportelli del Catasto.
Nella visura catastale sono recuperabili le seguenti informazioni:
• Foglio, particella e subalterno (se presente)
• Sezione, classe e categoria catastale
• Consistenza, sia in vani che in metri quadrati
• Rendita catastale
• Indirizzo
• Nome del proprietario
Grazie alla visura catastale è possibile verificare che la destinazione d’uso presente nel documento sia corrispondente alla destinazione d’uso di fatto.
Con la planimetria catastale è, invece, possibile verificare che la rappresentazione grafica della casa corrisponda al reale stato di fatto dell’immobile relativamente alle forme degli spazi interni ed esterni.
Quindi, anche se si fossero compiute modifiche edilizie in passato, il Catasto risulterebbe correttamente aggiornato.
Solo così, si può essere sicuri che ci sia la conformità urbanistica.
Se hai bisogno della planimetria di una casa, clicca qui.
Unico avvertimento, a differenza della visura catastale per cui non è necessaria alcuna autorizzazione del proprietario, per ottenere la planimetria bisogna avere il suo permesso.
Come compilare la richiesta con Tuttovisure.it
Ottenere la visura catastale e la planimetria con Tuttovisure.it è molto semplice.
Basta inserire le informazioni nei seguenti campi:
• Provincia e Comune di ubicazione dell’immobile
• Dati catastali
Nel giro di al massimo tre ore si riceveranno i documenti direttamente a casa, via e-mail.
Per qualunque tipo di informazione, potete rivolgervi ai nostri consulenti. Saranno lieti di rispondere alle vostre domande via posta elettronica o via chat.
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