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Planimetria catastale non conforme, come evitarlo prima del rogito

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Planimetria catastale non conforme, come evitarlo prima del rogito
settembre 25
22:55 2018

Cosa si deve fare se la planimetria catastale non è conforme allo stato di fatto dell'immobile prima della compravendita? La mini guida di TuttoVisure.it.

Conformità planimetria catastale, significato

Dall’1 luglio 2010, in virtù dell’entrata in vigore dell’articolo 19, comma 14, del decreto legge del 31 maggio 2010 n.78, ogni notaio che stipuli un atto di compravendita (rogito) deve verificare che sia rispettata la conformità della planimetria catastale (anche detta scheda catastale o piantina catastale) allo stato di fatto dell’immobile, allegando all’atto immobiliare la planimetria aggiornata. Se la dislocazione interna dell’unità immobiliare oggetto di compravendita non è allineata a quanto rappresentato in planimetria, infatti, l’atto risulta nullo.
Tale obbligo, com’è ovvio, impone a chiunque abbia effettuato delle modifiche al proprio appartamento senza aggiornare la planimetria presso l’Agenzia delle Entrate Catasto di rettificare la piantina catastale, procedendo alla regolarizzazione dello stato urbanistico presso il Comune, e di quello catastale presso l’Agenzia delle Entrate Catasto, anche attraverso il supporto di un tecnico abilitato.

Compravendita di un immobile, cosa bisogna sapere

Sia il venditore che il compratore, dunque, sono tenuti alla doppia verifica preliminare alla compravendita, quella relativa allo stato urbanistico (presso il Comune), e quella relativa allo stato catastale (presso l’Agenzia delle Entrate Catasto). Ma a cosa fanno riferimento nello specifico questi due controlli?
Se lo stato urbanistico fa riferimento alla necessaria conformità dello stato di fatto dell’immobile all’ultimo progetto edilizio presentato e protocollato dal Comune, lo stato catastale riguarda la coincidenza tra lo stato reale dell’immobile e la sua rappresentazione grafica, ovvero alla sua planimetria catastale. Quando tale coincidenza non sussiste, è necessario richiedere una variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate Catasto, che consenta di aggiornare presso gli uffici catastali la rappresentazione della piantina o scheda catastale di casa con la reale dislocazione interna dell’unità immobiliare successiva ad interventi di modifica non ancora rappresentati in planimetria.
La variazione catastale viene comunicata da un tecnico specializzato tramite la procedura DOCFA. Ma per quali interventi è indispensabile richiedere la variazione catastale e dunque l’aggiornamento della planimetria catastale?

Variazione catastale, quando serve

Nel caso in cui le difformità riscontrate tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria catastale siano di lieve entità e non vadano ad intaccare il numero di vani (e dunque la rendita catastale) dell’immobile, è possibile evitare l’aggiornamento della planimetria catastale. Tra gli interventi di questo tipo possono rientrare il leggero spostamento di una porta, o piccoli errori grafici presenti nella piantina catastale.
La variazione catastale diventa invece stringente nel caso in cui la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativa alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine (anche senza spostamento di tramezzi), alla realizzazione di ripostigli, soppalchi o altre difformità non considerabili lievi. Per qualunque dubbio su altre variazioni catastali, è possibile rivolgersi ad un tecnico abilitato.

Aggiornamento planimetria catastale, procedura

Per procedere con la correzione e l’aggiornamento della planimetria catastale è necessario presentare delega, carta d’identità e codice fiscale validi del proprietario dell’immobile, oltre alla copia della pratica di autorizzazione urbanistica completa, che è il documento presentato in Comune per avere l’autorizzazione a ristrutturare l’immobile. All’interno di questo documento devono essere visibili la data, il numero di protocollo, il timbro di presa visione da parte dell’ufficio tecnico del Comune, e la mappa presentata corrispondente allo stato di fatto dell’immobile.
Con i documenti così prodotti, il tecnico abilitato potrà compilare il DOCFA, il programma ministeriale con cui si può inviare direttamente al Catasto la planimetria corretta in formato digitale.

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