Aste giudiziarie: sono procedimenti con in quali i beni mobili o immobili del debitore vengono venduti forzosamente per soddisfare i creditori.
Le aste giudiziarie sono attività processuali avviate dal Giudice delle Esecuzioni. Hanno lo scopo di mettere in vendita forzata uno o più beni di quel debitore che non ha onorato la sua obbligazione nei confronti del creditore.
Quest’ultimo, infatti, dopo aver intimato il precetto in forza di un titolo esecutivo ottenuto a fronte di azioni legali per il recupero del credito, può ottenere dal Tribunale che i beni dell’esecutato o del fallito siano messi all’asta per poter ottenere quanto gli è dovuto.
Nel momento in cui avviene l’espropriazione di un immobile da parte del Tribunale, tale notizia viene iscritta nella banca dati della Conservatoria dei registri immobiliari e appare tra le formalità ogni qualvolta si richieda una visura ipotecaria relativa al debitore.
Grazie alla visura ipotecaria, infatti, è possibile verificare se a carico di qualcuno o di un immobile vi siano gravami come pignoramenti, ipoteche o procedure concorsuali in corso o passati.
Ma cosa sono le aste giudiziarie, quali tipologie sono previste dal nostro ordinamento e come funzionano?
Ecco tutto ciò che devi sapere.
Indice:
Aste giudiziarie: un mercato in costante crescita
Il mercato delle aste giudiziarie c’è sempre stato, ma negli ultimi decenni si è sviluppato esponenzialmente per tutta una serie di motivi.
Se fino a qualche decennio fa era appannaggio soprattutto degli operatori immobiliari, oggi sono sempre di più i cittadini che optano per l’acquisto di una casa all’asta piuttosto che da un privato o una società di costruzioni.
Le motivazioni di tale sviluppo del mercato delle aste giudiziarie sono svariate:
1. I cittadini sono più informati e informatizzati, ragion per cui si sono affiancati nelle vendite giudiziarie agli addetti esperti del settore
2. Aggiudicarsi una casa all’asta è conveniente: in media il prezzo che si sborsa è inferiore del 20/30% rispetto al valore di mercato
3. La crisi economica degli ultimi anni, alla quale si è aggiunta quella scoppiata a causa della pandemia da COVID-19, ha inevitabilmente fatto lievitare il numero degli edifici e dei fabbricati (sia residenziali che commerciali e industriali) messi all’asta
4. L’introduzione delle aste giudiziarie telematiche ha permesso di poter partecipare più agevolmente alle procedure di vendita forzosa collegandosi alla piattaforma online del Ministero della Giustizia e senza dover recarsi in Tribunale o nello studio di un professionista incaricato.
Alcuni dati sull’andamento del mercato delle aste immobiliari
Il Centro studi AstaSy Analytics di NPLs RE Solutions, autore del “Report Aste 2021”, conferma la crescita delle aste immobiliari anche nel 2021, nonostante la chiusura dei Tribunali nel periodo di lockdown a causa dell’emergenza sanitaria da COVID-19.
Il report riferisce di oltre 126 mila unità immobiliari messe in vendita forzosamente nel solo 2021, per un controvalore di base d’asta di circa 18 miliardi di euro.
Le regioni in cui sono state messe più unità immobiliari all’asta sono: Lombardia (18,63%), Sicilia (9,95%), Lazio (7,64%), Toscana (6,82%) e Veneto (6,72%). Solo queste cinque regioni insieme rappresentano quasi il 50% del totale delle esecuzioni immobiliari compiute in Italia.
Relativamente alle tipologie di immobili, la ricerca fa emergere come il 46,34% delle unità immobiliari messe all’asta siano ad uso residenziale, mentre il 9,31% corrisponde alle relative pertinenze come posti auto e box. Lo studio fa emergere un altro dato: l’aumento rispetto agli anni precedenti delle aste giudiziarie che riguardano negozi, uffici e locali ad uso commerciale (10,71%). Ciò, evidentemente, anche a causa delle molte attività che hanno dovuto abbassare le claire a fronte della crisi economico-finanziaria dovuta alla pandemia.
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Aste giudiziarie: la normativa di riferimento
Nel nostro Paese, le aste giudiziarie sono utilizzate per vendere diverse tipologie di immobili (residenziali, commerciali e industriali), ma anche terreni e beni immobiliari appartenenti a società fallite o che hanno firmato un accordo di ristrutturazione dei debiti.
Il nostro legislatore prevede, addirittura, che i beni immobiliari di proprietà statale debbano essere alienato esclusivamente attraverso un’asta.
Ma le aste giudiziarie possono riguardare anche beni mobili o beni mobili registrati di proprietà dell’esecutato o fallito, come autoveicoli, motociclette, imbarcazioni e natanti, ecc.).
La normativa delle aste giudiziali è reperibile nel:
– Codice di procedura civile, negli artt. 474 – 632
– Decreto-legge n. 59 del 30 maggio 2016, convertito nella legge n. 119 del 30 giugno 2016 (che ha rivisti gli articoli indicati del Codice di procedura civile
– D.M. n. 32/2015 e il successivo D.L. n. 59/2016, convertito nella Legge n. 119/2016 (che hanno introdotto l’asta giudiziaria telematica)
Da un punto di vista giuridico, le aste giudiziarie sono uno strumento che il nostro legislatore ha previsto per tutelare il diritto del creditore a poter soddisfare il suo credito a fronte dell’inadempimento del debitore.
Il Codice di procedura civile e la normativa citata prevedono differenti tipologie di asta:
– Asta con incanto
– Asta senza incanto
– Asta telematica (che a sua volta può essere sincrona, sincrona mista o asincrona)
Le differenti procedure variano in base alla modalità di partecipazione, di proposta dell’offerta e dell’aggiudicazione dell’unità immobiliare.
Con la Legge 132/2015, il legislatore aveva dato preferenza all’asta senza incanto rispetto a quella con incanto. Successivamente, con il D.M. n. 32/2015 e con il D.L. n. 59/2016 ha attribuito una via preferenziale all’asta telematica.
Vediamo, allora le diverse tipologie di asta.
Asta senza incanto: cos’è e come funziona?
L’asta senza incanto è una tipologia di assegnazione di un bene immobile o mobile che avviene in base alle offerte dei partecipanti che vengono proposte individualmente. È preferita, in base a quanto stabilito dalla Legge 132/2015 a quella con incanto poiché consente una maggiore trasparenza delle procedure e tempi più ristretti.
Può partecipare chiunque, tranne il debitore, sia personalmente che tramite procuratore legale.
Ciascun partecipante, in tale tipologia di asta giudiziaria, deve indicare quale sia la propria offerta in busta chiusa da consegnare in Cancelleria delle esecuzioni immobiliari del Tribunale, presso la Cancelleria fallimentare in caso di fallimenti o eventualmente al professionista designato dal giudice delle esecuzioni.
All’interno della busta chiusa devono essere indicati i dati anagrafici e di contatto dell’offerente, l’importo dell’offerta, i tempi e le modalità di pagamento nel caso di assegnazione dell’immobile e un assegno (generalmente circolare) a titolo di cauzione che deve ammontare almeno al 10% del valore dell’offerta (in caso di mancata assegnazione, l’assegno viene restituito all’offerente).
Nell’asta senza incanto, l’offerta è segreta e irrevocabile. Inoltre, nel caso di aggiudicazione dell’unità immobiliare, la proprietà non potrà essere intestata a un soggetto differente dal partecipante.
Nella data indicata nell’ordinanza di vendita emessa dal giudice delle esecuzioni, si svolge l’udienza in presenza di tutti i partecipanti e si procede a vagliare le diverse offerte.
L’offerta è ritenuta valida se:
• È pari o maggiore del valore della base d’asta indicato nell’ordinanza di vendita
• È inferiore del valore della base d’asta, ma non al di sotto 75% del prezzo base
In presenza di più offerte valide, si aggiudica l’asta colui che ha proposto quella più alta e con modalità e tempistiche migliori di pagamento.
Se vi è una sola offerta, il partecipante si aggiudica l’asta a patto che l’offerta sia valida e a patto che l’offerta sia superiore al prezzo base di almeno un quinto.
Il partecipante aggiudicatario dovrà poi versare il prezzo offerto (decurtato della cauzione) entro i tempi e modi stabiliti.
In caso di inadempimento, l’aggiudicazione sarà revocata e l’aggiudicatario perderà la cauzione.
Asta con incanto: cos’è e come funziona?
L’asta con incanto è quella più impressa nell’immaginario collettivo. È quella che si svolge con tutti i partecipanti riuniti che rilanciano sull’ultima offerta per aggiudicarsi il bene. E’, però, prevista in maniera residuale rispetto a quella senza incanto e può avvenire solo se il giudice dell’esecuzione ritiene che tale modalità possa far aggiudicare il bene a un prezzo maggiorato della metà rispetto al prezzo base.
La vendita con incanto avviene in un’udienza pubblica alla data e ora fissata dall’ordinanza del giudice.
Ogni partecipante può rilanciare sia la sua che le offerte degli altri partecipanti in base al valore minimo di rilancio fissato.
Si aggiudica l’immobile che ha offerto il prezzo più elevato se non ci sono stati ulteriori rilanci nei tre minuti successivi all’ultima offerta più alta.
A differenza della vendita senza incanto (in cui la cauzione è pari al 10% dell’offerta), in tale modalità l’ammontare della cauzione è decisa dal giudice, così come il prezzo base, il valore minimo del rilancio, e le modalità e tempi di pagamento in caso di aggiudicazione.
Anche l’aggiudicazione è differente: in questo caso non è immediata, ma devono passare ulteriori 10 giorni dopo l’udienza. Questo perché in tale lasso di tempo, chiunque può fare un’ulteriore proposta a un prezzo superiore di almeno un quinto rispetto a quello di aggiudicazione e dietro il versamento di una cauzione pari al doppio della precedente. Se ciò avvenisse, si aprirebbe una nuova asta. In caso contrario, l’aggiudicatario dovrà rispettare il pagamento nelle modalità indicate nell’ordinanza ed entro i 70 giorni successivi all’aggiudicazione.
Anche nella vendita con incanto, la partecipazione è aperta a chiunque, tranne che per il debitore.
Asta telematica: cos’è e come funziona?
Con le aste giudiziarie telematiche è possibile partecipare a una vendita forzosa su tutto il territorio nazionale senza doversi recare personalmente.
Attraverso il D.M. n. 32/2015 e il D.L. n. 59/2016 (convertito nella Legge n. 119/2016) è stato introdotto l’obbligo delle aste telematiche. La normativa in questione ha modificato l’art. 569 del Codice di procedura civile che al quarto comma (“Provvedimento per l’autorizzazione della vendita”) prevede:
“Con la stessa ordinanza, il giudice stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l’incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche (…)”.
In sostanza, il legislatore ha attribuito una posizione di rilievo alle aste giudiziarie telematiche, da avviare in via preferenziale a patto che non ci siano pregiudizi per la procedura e per i creditori.
La partecipazione può avvenire attraverso il “Portale delle vendite pubbliche” del Ministero della Giustizia, a fronte della registrazione e dell’attribuzione di una username e password in modo che sia rispettata la privacy e la riservatezza dei dati dei partecipanti.
Tutta la procedura avviene per via telematica: dall’invio dei documenti richiesti al pagamento della cauzione tramite bonifico, dall’invio dell’offerta ai rilanci in sede di vendita.
Esistono tre tipologie di aste telematiche, tutte senza incanto:
1. Asta sincrona
2. Asta sincrona mista
3. Asta asincrona
L’asta telematica sincrona è una vendita che avviene in un determinato lasso di tempo (in genere poche ore) alla contemporanea presenza online dei partecipanti e del giudice dell’esecuzione o del professionista delegato dal giudice.
Durante l’udienza online, i partecipanti possono presentare la loro offerta e gli eventuali rilanci. E’, inoltre, possibile interagire con il responsabile della vendita all’incanto via chat.
L’asta telematica sincrona mista è simile all’asta sincrona con la differenza che i partecipanti possono anche partecipare all’asta di persona. Dunque, l’incanto avviene sia telematicamente che in presenza.
Infine, l’asta telematica asincrona è un incanto in cui le offerte e i rilanci vengono proposti sempre telematicamente, ma in un lasso di tempo superiore rispetto all’asta sincrona (in genere di qualche giorno) e senza che vi sia contemporaneamente collegato il giudice dell’esecuzione o il professionista da lui delegato.
Ogni partecipante, via pec, viene avvisato ogni qualvolta un altro partecipante compie un rilancio, in modo da poter rialzare la sua offerta. Si aggiudica l’asta chi, allo scadere del tempo fissato, ha proposto l’offerta più elevata.
A differenza dell’asta sincrona, che avviene in tempo reale, quella asincrona avviene in un tempo differito.
Aste giudiziarie: quali documenti visionare
Il primo e necessario documento da visionare per valutare la convenienza a partecipare a un’asta è la perizia giudiziale. È un documento richiesto dal Tribunale presso cui opera il giudice dell’esecuzione e contiene ogni informazione utile a descrivere le caratteristiche e lo stato di fatto dell’immobile.
Nella perizia si possono trovare le informazioni relative all’ubicazione, ai dati catastali, la planimetria, lo stato dell’immobile, i vincoli storici o paesaggistici, la presenza di conformità o vizi catastali, le fotografie ed eventuali debiti nei confronti del condominio.
Dietro un’apposita richiesta da presentare al custode del bene immobiliare nominato dal giudice, è possibile fare un sopralluogo.
Prima di partecipare all’asta, però, sarebbe indicato interrogare il Catasto e verificare lo stato reale e la proprietà dell’immobile attraverso:
I. Una visura catastale ordinaria o storica
II. La planimetria catastale
III. L’estratto di mappa
IV. Una rendita catastale (in modo da scoprire quale sia il valore che sta alla base del conteggio delle tasse sulla casa
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