Iscrizione ipoteca su immobile, cos’è e quanti tipi di ipoteca ci sono
L’ipoteca rappresenta il diritto reale di espropriazione di un immobile.
Si tratta di un diritto che può essere concesso anche volontariamente dal titolare del bene. E’ il caso che si presenta quando, durante una compravendita, il compratore interpella la banca per ottenere un prestito e l’istituto di credito, a seguito di opportune verifiche, lo concede stipulando un contratto di mutuo tramite notaio per sancire le modalità di restituzione del prestito dal mutuatario (debitore) al mutuante (banca), incluso l’ottenimento dell’unità immobiliare a garanzia dell’accordo. Il compratore, di conseguenza, dovrà far iscrivere presso i registri immobiliari della Conservatoria l’ipoteca volontaria sull’immobile, che potrà sempre essere consultata mediante la richiesta online di una Visura Ipocatastale (anche detta Ispezione Ipotecaria o Ispezione Ipocatastale).
Se invece la cessione del diritto di espropriazione dell’immobile è conseguenza di un provvedimento giudiziale di condanna del debitore da parte di un giudice (per decreto ingiuntivo, inadempienza di una o più obbligazioni, ecc.), viene ordinata un’ipoteca giudiziale. Questo tipo di ipoteca, in casi specifici come il divorzio, può essere iscritta anche in assenza di una sentenza definitiva, come conseguenza del mancato incasso di assegni di mantenimento da parte del coniuge creditore. Qualora l’ipoteca giudiziale fosse iscritta dall’Agenzia delle Entrate e Riscossione (ex Equitalia), saranno previsti dei limiti all’ufficio stesso: pur potendo iscrivere ipoteca, quest’ultimo infatti non potrà autonomamente procedere all’espropriazione mediante vendita forzata dell’immobile.
Il nostro ordinamento prevede una terza forma di ipoteca, detta ipoteca legale, che tutela il venditore qualora il compratore, in mancanza di garanzie reali che gli consentano di rivolgersi ad appositi istituti di credito, si accordi con la controparte per le modalità di pagamento concedendo all’acquirente la possibilità di rivalersi solamente per il residuo del prezzo pattuito e non saldato. Tale forma di ipoteca è ormai in disuso, tanto che è divenuto fatto abituale dei notai leggere l’esplicita rinuncia da parte del venditore all’ipoteca legale durante la stipula di tutte le tipologie di atto notarile.
Pignoramento, cos’è e perché è diverso dall’ipoteca
Il pignoramento è un atto esecutivo che, a differenza dell’ipoteca, non è mai volontario, perché viene iscritto da un giudice come provvedimento propedeutico al risarcimento di insoluti. Il pignoramento può essere iscritto su denaro o beni mobili, crediti del debitore verso terzi, oppure sugli immobili.
La notifica del pignoramento (immobiliare o relativo ad altre forme) spetta all’ufficiale giudiziario che si recherà personalmente presso la residenza o il domicilio eletto del debitore. Quest’ultimo dovrà garantire la propria reperibilità, informando la cancelleria del giudice qualora intendesse modificare il proprio indirizzo.
La procedura relativa al pignoramento consente a più creditori di iscrivere il procedimento sullo stesso bene. La richiesta di espropriazione verrà unificata e la ripartizione del ricavato avverrà in modo proporzionale, tenendo conto che il primo ad iscrivere il provvedimento di pignoramento avrà privilegio sui successivi. Il debitore ha la possibilità di sostituire i beni pignorati con somme di denaro a cancellazione totale o parziale dell’insoluto, comprensivo di tutti gli oneri previsti, prima che venga disposta la vendita o l’assegnazione di quanto pignorato.
Per rendere il pignoramento immobiliare opponibile a terzi, in modo da garantire al creditore il diritto di espropriazione anche in caso di vendita e conseguente Voltura Catastale, il procedimento deve essere iscritto presso l’ufficio del territorio dell’Agenzia delle Entrate di competenza. La ricevuta dell’iscrizione della nota di trascrizione (o duplo) verrà consegnata all’ufficiale giudiziario ed il procedimento sarà visionabile interrogando l’ufficio dei registri immobiliari.
Cancellazione ipoteca sulla casa, quando avviene
La cancellazione dell’ipoteca volontaria avviene mediante procedura semplificata di cancellazione, o atto notarile. A seguito del decreto Bersani del 2007 tale compito spetta alla banca, che si occuperà spontaneamente di comunicare l’estinzione del debito alla Conservatoria. La cancellazione totale del provvedimento verrà registrata come annotazione all’iscrizione originaria di ipoteca. Come la precedente, anche l’ipoteca legale può essere cancellata mediante una specifica procedura giudiziale. In entrambi i casi, la cancellazione dell’ipoteca su una casa, o su un qualsiasi bene immobile, può essere verificata mediante Ispezione Ipotecaria e successiva apertura di nota.
Iscrizione di ipoteca ed iscrizione di pignoramento, quanto durano
Sia l’ipoteca che il pignoramento hanno durata pari a vent’anni. Per garantire l’efficacia del provvedimento oltre il ventennio, è necessario che prima della scadenza venga rinnovata l’iscrizione dell’ipoteca o l’iscrizione del pignoramento. In ottemperanza a tale rinnovo non sarà possibile prolungare la durata del procedimento, con conseguente possibilità di perdere il diritto di espropriazione dell’immobile in caso di insoluto. Sarà possibile iscrivere nuovamente l’ipoteca o provvedere ad un nuovo pignoramento da parte di un altro creditore.
Proprio per via della durata ventennale, le Ispezioni Ipotecarie su immobile, a differenza di quelle su soggetto, prendono in esame il ventennio. Sarà comunque possibile richiedere una ricerca ante meccanizzazione, in alternativa alla Visura Ipotecaria.
Correlati
