Documenti per vendere casa: ecco quali sono le certificazioni e gli attestati necessari che il venditore deve possedere per arrivare al rogito notarile.
Quando si avvia una compravendita immobiliare, il venditore deve essere in possesso di alcuni documenti e certificazioni che contengono tutte le informazioni indispensabili per poter stipulare il rogito davanti a un notaio.
Senza di essi, la compravendita non sarà possibile. Questo perché sono documenti che attestano la reale titolarità dell’immobile e le caratteristiche urbanistiche, catastali, tecniche e fiscali dell’unità immobiliare.
Se si ha intenzione di vendere la propria abitazione, allora, è bene non perdere tempo e recuperare gli attestati e le certificazioni necessarie in anticipo, in modo da essere pronti quando dovesse arrivare la prima offerta conveniente.
Ma quali sono i documenti richiesti per vendere casa?
Indice:
Quali sono i documenti necessari per vendere casa?
Tralasciando i documenti che dovranno essere forniti dall’acquirente (che riguardano più che altro i documenti di identità, lo stato civile e altri attestati personali), è importante specificare quali siano i certificati e le attestazioni che il venditore deve fornire in sede di compravendita.
Soprattutto quando si mette in vendita la propria casa senza rivolgersi a un’agenzia immobiliare, è ancor più indispensabile sapere quali siano i documenti per vendere casa tra privati.
L’elenco non è esaustivo poiché potrebbero essere necessari attestati ulteriori, a seconda del caso specifico. Però, in linea generale non possono mai mancare per poter rogitare:
• Copia dell’atto notarile di compravendita, di successione testamentaria o di donazione
• Visura catastale
• Planimetria catastale
• Visura ipotecaria
• Attestato di Prestazione Energetica (APE)
• Segnalazione certificata di agibilità
• Regolamento di condominio e dichiarazione sulla regolarità condominiale del venditore
In alcuni casi specifici, poi, potrebbero essere necessari altri documenti, quali:
• Copia del preliminare di vendita nel caso le parti abbiano precedentemente stipulato un compromesso
• Copia degli assegni o dei bonifici bancari già incassati dal venditore a fronte di eventuali acconti o caparre
• Copia dei titoli edilizi che attestino la conformità urbanistica, nel caso in cui l’immobile in vendita abbia subito in passato interventi di modifica (permesso di costruire, ecc…)
• Se l’acquirente si accolla il mutuo del venditore, è necessario che quest’ultimo fornisca la copia della quietanza del pagamento dell’ultima rata di sua competenza
Vediamo, quindi, quali sono i principali documenti necessari per vendere casa e come è possibile ottenerli online.
Documenti per vendere casa: copia dell’atto notarile
La copia dell’atto notarile, che attesta il passaggio di proprietà all’attuale venditore, è il primo e fondamentale documento in sede di compravendita.
Il rogito notarile è un atto pubblico formale che attesta il nome dell’effettivo titolare del diritto reale sulla casa. Dunque, certifica che il venditore sia effettivamente il proprietario dell’immobile messo in vendita.
L’acquisizione della proprietà da parte del venditore può essere avvenuta per contratti inter vivos o per mortis causa. Ciò significa che il trasferimento del diritto reale di proprietà può essere avvenuto per:
1. Compravendita immobiliare
2. Successione testamentaria
3. Donazione
In tutti e tre i casi, vi sarà stata a suo tempo la necessità di ricorrere a un notaio che ha redatto un atto pubblico.
Per la successione legittima (quindi senza testamento) va fatto un discorso a parte poiché non vi è stato alcun testamento. La successione legittima, infatti, avviene con un semplice trasferimento registrato dall’Agenzia delle Entrate e con l’iscrizione di una formalità nella Conservatoria dei registri immobiliari.
In generale, quando si stipula un atto notarile, il notaio invia una copia alle controparti del contratto.
Potrebbe, però, capitare di non aver conservato l’atto o di non trovarlo più. Dunque, si rende necessario richiederne una copia.
Come fare?
Il notaio è obbligato per legge ad archiviare tutti gli atti pubblici originali da lui redatti, così come ha il compito di trasmetterne una copia nell’archivio notarile competente territorialmente (ovvero quello ubicato nello stesso distretto in cui opera). Inoltre, quando si parla di immobili, una copia del rogito deve essere trasmessa anche alla Conservatoria dei registri immobiliari.
Per richiedere la copia di un atto pubblico, la strada migliore è quella di rivolgersi al notaio che ha redatto il rogito. Se questi non esercita più o se si è trasferito altrove, la soluzione è quella di rivolgersi agli archivi notarili. Esiste, poi, una terza via: fare domanda anche alla Conservatoria.
Ad ogni modo serve conoscere il nominativo del notaio, la data di stipula dell’atto pubblico e il numero di repertorio. Se non si hanno queste informazioni, si deve preventivamente richiedere una visura ipotecaria (vedi paragrafo sotto) in modo da reperire le informazioni necessarie nell’iscrizione depositata al momento del passaggio di proprietà precedente.
Più semplicemente, è possibile affidarsi ai servizi di Tuttovisure.it che consentono di ottenere la copia di un atto notarile senza il rischio di compiere errori di ricerca e senza perdite di tempo.
Ottenere la copia di un atto notarile con Tuttovisure.it è veloce e semplice. Basta inserire i propri dati anagrafici e il codice fiscale e il nome del notaio (se lo si conosce).
Entro circa 20 giorni di tempo, si riceverà la copia del rogito nella modalità prescelta (e-mail, posta ordinaria, corriere espresso, spedizione internazionale).
Tutto ciò che va fatto è inserire le poche informazioni nei campi del form di richiesta che trovate cliccando qui.
Documenti per vendere casa: visura e planimetria catastale
La visura catastale di un immobile è un documento rilasciato su richiesta dal Catasto fabbricati (se si trattasse di un terreno o di un fabbricato rurale bisognerebbe rivolgersi al Catasto terreni).
Il Catasto fabbricati è un archivio che registra i dati relativi a tutti gli immobili ubicati in Italia (ad eccezione delle province autonome di Trento e Bolzano dove vige il Catasto tavolare o sistema del libro fondiario).
Prima dell’entrata in vigore del D.lgs. n°95/2012 era gestito dall’Agenzia del Territorio. Dopo ha iniziato a dipendere dall’Agenzia delle Entrate.
È un registro “geometrico” e “particellare”.
È geometrico poiché descrive l’immobile, non solo da un punto di vista quantitativo (superficie, rendita, ecc…), ma anche da un punto di vista grafico. Nel catasto, infatti, sono presenti anche le rappresentazioni in scala dei rilievi planimetrici.
È particellare perché l’unità di misura è la “particella”, ovvero una “porzione di terreno, situata nello stesso comune e foglio di mappa, caratterizzata da continuità fisica e isopotenzialità produttiva, nonché da omogeneità di diritti reali sulla stessa esistenti” (D.M. n°28/1998)
Interrogando i sistemi telematici del catasto è possibile ottenere la visura catastale e la planimetria catastale
La visura catastale
Le informazioni sull’immobile oggetto di compravendita presenti in una visura catastale sono:
• Dati catastali: foglio, particella e subalterno (se presente)
• Dati tecnici: sezione, classe e categoria catastale
• Consistenza: espressa in vani e in metri quadrati
• Rendita catastale
• Ubicazione: provincia, comune e indirizzo;
• Dati anagrafici del proprietario o dei comproprietari (o del nudo proprietario e dell’usufruttuario, se presenti)
I dati contenuti nella visura catastale hanno una funzione prettamente fiscale (non a caso, infatti, la gestione del Catasto è affidata all’Agenzia delle Entrate). Grazie alla consistenza e alla rendita catastale è possibile calcolare l’importo delle tasse da pagare sulla casa.
Tuttovisure.it consente di ricevere la visura catastale direttamente a casa tua via e-mail in meno di 2 ore. Quello che bisogna fare è inserire i propri dati anagrafici nel form reperibile cliccando qui.
Planimetria catastale
La planimetria catastale è, invece, proprio la rappresentazione grafica dell’immobile, in cui sono disegnate le forme degli spazi interni ed esterni. Ottenere la piantina in scala di un immobile è necessario per verificare che lo stato descritto in archivio sia corrispondente allo stato di fatto (ovvero a come si presenta l’immobile nella realtà). Se vi è corrispondenza si parla di conformità catastale, viceversa non vi è conformità.
La mancata aderenza tra stato di fatto e di deposito potrebbe compromettere la compravendita.
Quando non c’è la conformità catastale, la discrepanza è dovuta a interventi edili realizzati sugli immobili, ma non dichiarati al Catasto.
I casi, dunque, della mancata conformità catastale potrebbero essere due:
1. Il proprietario ha effettuato lavori edili in base a titoli abilitativi corretti, ma non ha provveduto ad aggiornare il Catasto
2. Il proprietario ha effettuato modifiche edilizie senza avere un titolo abilitativo
Nel primo caso si tratterà di compiere un aggiornamento nei registri catastali e la compravendita sarà possibile appena apportate le modifiche. Il secondo è più complesso: si configura un abuso edilizio, la cui sanatoria dipende dal rispetto o meno del cosiddetto principio della “doppia conformità”.
È evidente che prima del rogito, l’eventuale abuso edilizio debba essere sanato, sempre che lo si possa fare.
Ottenere la planimetria è, dunque, fondamentale poiché certifica che non vi siano abusi edilizi sulla casa che stiamo vendendo o comprando (dipende dai punti di vista). Senza di essa, non sarà possibile rogitare.
Tuttovisure.it può interrogare il Catasto per ottenere dai suoi sistemi informatici la planimetria.
Fornendo la provincia e il Comune di ubicazione dell’immobile e i dati catastali (foglio, particella e subalterno) è possibile ottenere la planimetria in circa 3 ore.
A differenza della visura catastale, però, il richiedente deve coincidere con il proprietario dell’immobile per il quale si richiede il documento. In altri termini, le informazioni non possono essere rilasciate a soggetti terzi.
Se vuoi ottenere la planimetria della casa che vuoi vendere, clicca qui.
Documenti per vendere casa: visura ipotecaria o ipocatastale
La visura ipotecaria o ipocatastale si ottiene interrogando gli archivi digitali della Conservatoria dei registri immobiliari.
Ogni qualvolta ci sia la necessità di ottenere informazioni su un immobile si può richiedere tale documento.
Nella visura ipotecaria sono elencate le formalità (o note) inerenti un’unità immobiliare che possono essere di tre tipi:
1. Trascrizioni: si hanno quando vi è un passaggio di proprietà dell’immobile oggetto della ricerca a fronte di compravendita, successione, donazione o pignoramento
2. Iscrizioni: si registrano tutti i gravami e le pregiudizievoli a carico dell’immobile, come l’ipoteca fondiaria, legale o giudiziale, pignoramenti, ecc…
3. Annotazioni: registrano variazioni avvenute alle trascrizioni o alle iscrizioni
Quando si vende casa è necessario provare se sull’immobile pendano gravami o pregiudizievoli che, se presenti, dovranno essere specificati nel rogito, in modo che l’acquirente ne sia consapevole.
La visura ipotecaria, infatti, ha valore legale e probatorio e permette al notaio di verificare l’effettivo stato legale dell’immobile.
Ma la visura ipotecaria è necessaria anche ben prima di arrivare al compromesso o, addirittura, al rogito.
Grazie a una semplice verifica si può scoprire la convenienza a comprare casa e quali rischi eventuali si correrebbero.
Un conto è sapere che la casa in vendita è gravata da un mutuo fondiario (situazione abbastanza comune), un altro è scoprire che la stessa sia colpita da ipoteca giudiziale o da pignoramento.
La ricerca con Tuttovisure.it è immediata. Nel giro di 2 ore si ottiene il documento tramite e-mail. Anche in questo caso è sufficiente compilare i campi del form disponibile cliccando qui.
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L’APE (ossia l’attestato di prestazione energetica) è una certificazione rilasciata da un tecnico abilitato (architetto, geometra, ecc…) che attesta il consumo energetico di un edificio o di un appartamento. Indica le prestazioni di un immobile suddivise in classi energetiche.
Le classi energetiche sono indicate tramite le lettere dell’alfabeto dalla A alla G, dove la prima lettera indica le prestazioni migliori, mentre la lettera “G”, indica quelle peggiori. Inizialmente erano sette, ma recentemente sono state aumentate a 10, suddividendo ulteriormente la classe A in quattro fasce: A1, A2, A3 e A4.
Nell’attestato di prestazione energetica è indicato l’Ipe, cioè l’indice di prestazione energetica. Misura l’energia necessaria per scaldare fino a 18° un metro cubo di spazio.
Inoltre, sono presenti anche i possibili interventi consigliati per migliorare la classe energetica.
Segnalazione certificata di agibilità
La segnalazione certificata di agibilità ha sostituito il vecchio certificato di agibilità con lo scopo di snellire le procedure e la burocrazia.
Adesso, quando si effettuano lavori edili in possesso di un titolo abilitativo (ad esempio, il permesso di costruire), il proprietario di casa deve consegnare al Comune di competenza il documento entro 15 giorni dal termine degli interventi edilizi.
Lo stesso modulo deve essere visionato dal notaio in sede di compravendita.
Regolamento di condominio e dichiarazione sulla regolarità condominiale del venditore
Al momento del rogito, tra i documenti necessari per vendere casa c’è anche una dichiarazione rilasciata dall’amministratore del condominio (se l’immobile in vendita fa parte di un complesso su cui grava l’obbligo di nomina di un amministratore condominiale).
In tale dichiarazione, l’amministratore attesta la regolarità o meno dei pagamenti delle spese condominiali da parte del venditore dell’unità immobiliare.
Assieme al documento, va presentato anche il regolamento condominiale.
Tranne che per l’attestato di prestazione energetica (APE) e per i documenti condominiali, tutte le certificazioni riguardanti l’immobile possono essere ottenuti online. Tuttovisure.it è un intermediario che offre un servizio di ricerca per conto dell’utente, nel pieno rispetto delle normative di legge e in tema di privacy, interrogando le banche dati telematiche di fonti ufficiali.
Con pochi click potrai ottenere tutte le visure e le copie notarili necessarie quando vuoi vendere casa.
Scopri i nostri servizi sul sito Tuttovisure.it
Veloce. Semplice. Affidabile.
Correlati
