Mutui Prima Casa Under 36, garanzia prorogata fino al 31 dicembre 2022

Mutui Prima Casa Under 36: la Legge di Bilancio 2022 rimette mano alla normativa e proroga il termine per poter ottenere la garanzia statale fino al 31 dicembre 2022.

È l’ultima novità in casa “Fondo di garanzia Mutui Prima Casa” gestito dalla Consap, già rimodellato nove mesi fa circa dal Decreto Sostegni bis (Decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73), che ha introdotto un’aliquota di garanzia più elevata per alcune categorie prioritarie di mutuatari.

MUTUI PRIMA CASA UNDER 36, LA PROROGA DELLA LEGGE DI BILANCIO 2022

Gli under 36 e le altre categorie prioritarie potranno accedere al Fondo di garanzia per la prima casa con un’aliquota di garanzia statale maggiorata rispetto a quella ordinaria fino al 31 dicembre 2022.

A far slittare la data dal 30 giugno 2022 fino a fine anno è il comma 151, articolo 1, della Legge di Bilancio 2022 (Legge 30 dicembre 2021, n. 234). Quindi, ci saranno 6 mesi in più a disposizione per usufruire della garanzia statale ampliata all’80%.

Nulla cambia, invece, per chi può accedere al Fondo indipendentemente dall’età e dalla composizione familiare, e che può ottenere una garanzia statale pari al 50% della quota capitale del mutuo.

Ad ogni modo, per tutte le categorie di richiedenti la Legge di Bilancio ha stanziato ulteriori 242 milioni di euro per l’anno 2022, oltre ai 250 milioni già stabiliti nel Decreto Sostegni bis.

DECRETO SOSTEGNI BIS, GARANZIA SUI MUTUI ALL’80% PER UNDER 36 E ALTRE CATEGORIE PRIORITARIE

Se la Legge di Bilancio 2022 ha il merito di aver prolungato la scadenza al 31 dicembre 2022, si deve certo al Decreto Sostegni Bis (Decreto-Legge 25 maggio 2021, n 73) l’introduzione dell’aumento all’80% della garanzia pubblica concessa dal Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa per alcune categorie prioritarie di richiedenti.

Il Decreto Sostegni bis, infatti, mette mano alla Legge di Stabilità 2014 che ha introdotto per la prima volta il Fondo di garanzia Mutui Prima casa, ampliando la garanzia statale per i richiedenti “prioritari”, ovvero per coloro che potrebbero avere maggiori difficoltà ad accedere al credito bancario.

Tra loro, ad esempio, ci sono gli under 36 che, a determinate condizioni, possono ottenere una garanzia statale dell’80%, anziché del 50%, della quota capitale del mutuo.

Le nuove regole di accesso al Fondo di garanzia per le categorie prioritarie sono contenute nell’articolo 64, comma 3, del Decreto Sostegni Bis che novella l’articolo 1, comma 48, lett. c, della Legge di Stabilità 2014 (legge 27 dicembre 2013, n. 147).

Nello specifico, per ottenere la garanzia maggiorata occorre:

• Avere un’età inferiore ai 36 anni (e non essere un lavoratore atipico di età fino ai 35 anni come precedentemente previsto dalla Legge di Stabilità 2014);
• Avere un valore ISEE massimo di 40 mila euro (e non più di 30 mila euro);
• Richiedere un mutuo prima casa con un Ltv (loan-to-value, ovvero il rapporto tra la somma chiesta in prestito alla banca e il prezzo della casa) superiore all’’80%.

A patto di rispettare le condizioni suindicate, la quota capitale coperta da garanzia statale è pari al massimo dell’80% e non del 50% come prevede la normativa in maniera ordinaria per tutte le altre categorie.

Oltre a una garanzia statale più alta sui mutui prima casa, le categorie prioritarie godono di un ulteriore beneficio: un tasso calmierato. Infatti, il tasso effettivo globale (TEG) del finanziamento non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’economia e delle finanze.

I particolari benefici concessi alle categorie prioritarie si basano sulla difficoltà di questi ultimi ad accedere ai mutui, ma anche alla loro difficoltà di avere una liquidità tale che gli consenta di coprire almeno il 20% del prezzo di acquisto della prima casa. D’altra parte, ottenere un mutuo al 100% è complesso, seppur sembri l’unica strada percorribile. L’aumento della garanzia all’80% risponde proprio all’esigenza di coloro che devono accendere un mutuo di importo maggiore dell’80% del prezzo di acquisto dell’immobile.

GARANZIA SUI MUTUI PRIMA CASA ALL’80%: LE CATEGORIE PRIORITARIE

Sia la Legge di Stabilità 2014, sia il Decreto Sostegni bis fanno riferimento ad alcune categorie prioritarie.

Il loro vantaggio sulle altre è evidente: la Legge di Stabilità ha concesso loro una via preferenziale sull’erogazione della garanzia, mentre il Decreto Sostegni bis ha aumentato loro la percentuale massima di garanzia statale sui mutui prima casa.

Ma chi fa parte di tali categorie prioritarie?

• Giovani di età inferiore ai 36 anni;
• Le coppie sposate o conviventi more uxorio da almeno due anni, in cui almeno uno dei componenti abbia meno di 36 anni;
• I nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, in cui il richiedente la garanzia del mutuo sia:

–             una persona non coniugata, né convivente con l’altro genitore e con almeno un figlio minore convivente;

–             una persona separata, divorziata o vedova, e con almeno un figlio minore convivente;

• Conduttori di alloggi di proprietà degli IACP (Istituti autonomi per le case popolari).

Le condizioni prioritarie di accesso alla garanzia statale mutui prima casa devono essere espressamente indicate nel modello di presentazione della domanda (il cui link è disponibile nel paragrafo successivo “Fondo di garanzia Mutui Prima casa, come compilare la domanda”) e sono oggetto di verifica della Consap (società totalmente controllata dal Ministero dell’economia e delle finanze) che gestisce il Fondo.

Oltre alle condizioni suelencate, ve ne sono altre che devono essere rispettate indifferentemente da tutti i richiedenti (prioritari o meno) e che sono state previste dalla Legge di Stabilità 2014 nell’iniziale impianto del Fondo di garanzia Mutui Prima Casa.

Una situazione particolare può capitare ai giovani under 36 che vivono ancora con i genitori: pur percependo un reddito che genererebbe un ISEE adeguato, devono presentare un ISEE dal valore che supera la soglia dei 40 mila euro a fronte dei redditi percepiti dai genitori (presenti nello stesso stato di famiglia).

Le soluzioni parrebbero due: o uscire dal nucleo familiare oppure richiedere la garanzia pari al 50%, fermo restando il rispetto delle altre condizioni.

COS’E’ IL FONDO DI GARANZIA MUTUI PRIMA CASA

Pensato per favorire l’accesso al credito di famiglie e giovani finalizzato all’acquisto della prima casa, la Legge di Stabilità 2014 (legge 27 dicembre 2013, n. 147) ha istituito il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, gestito dalla Consap (la Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici controllata dal MEF).

Tramite il Fondo, i cittadini possono ottenere una garanzia statale per l’accensione dei mutui ipotecari per:

–             Acquistare la prima casa:

–             Acquistare, ristrutturare ed efficientare da un punto di vista energetico la prima casa (la garanzia non è concessa, però, se richiesta è relativa soltanto per la ristrutturazione);

–             Acquistare con accollo da frazionamento.

L’ammontare massimo della garanzia statale sui mutui prima casa è pari al 50% del valore del mutuo ipotecario richiesto alla banca. Come detto, però, per le categorie prioritarie indicate nel Decreto Sostegni bis la percentuale sale all’8’%.

Ottenere il via libera dal Fondo Mutui Prima Casa significa che il Fondo si pone come garante dell’acquirente della prima casa e si impegna a versare alla banca (o intermediario finanziario) che ha erogato il prestito fondiario l’eventuale insoluto del mutuatario, entro la percentuale di garanzia concessa (del 50% o dell’80%).

I requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla Legge di Stabilità 2014 per poter usufruire della garanzia statale sono:

• essere cittadini italiani o stranieri con regolare permesso di soggiorno;
• non essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli acquistati per successione mortis causa, anche in comunione con altri successori, e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli;
• richiedere un mutuo non superiore a 250 mila euro;
• acquistare un immobile non di lusso situato su territorio italiano (sono, quindi, escluse le categorie catastali A1, A8 e A9 – abitazioni di tipo signorile, ville e castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici – e l’immobile non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n. 1072);
• adibire l’immobile a prima casa.

FONDO DI GARANZIA MUTUI PRIMA CASA, COME COMPILARE LA DOMANDA

Prima di compilare la domanda è necessario preventivamente verificare:

1. se si rispettano le condizioni oggettive e soggettive richieste dalla Legge di Stabilità 2014;
2. se si rientra nelle categorie prioritarie che hanno diritto a una garanzia statale maggiorata dell’80%;
3. se la banca (o intermediario finanziario) a cui si richiede il mutuo aderisce all’iniziativa (ecco l’elenco aggiornato degli istituti aderenti, disponibile sia sul sito di Abi che su quello di Consap).

Una volta verificata l’ammissibilità alla garanzia è necessario compilare il modulo, disponibile sul sito della Consap.

La sua compilazione è semplice. Nella prima parte del modulo è necessario compilare i campi con i dati anagrafici, di riconoscimento e di contatto del richiedente (o richiedenti in caso di mutuo cointestato).

Successivamente, occorre dichiarare:

• di non possedere altri immobili di proprietà o ad uso abitativo;
• quale tipo di acquisto si intende effettuare (solo acquisto, acquisto con ristrutturazione o acquisto con accollo da frazionamento);
• l’ubicazione e i dati catastali dell’immobile oggetto del mutuo ipotecario;
• che l’immobile non è classificato come di lusso.

Segue, poi, la sezione facoltativa da compilare solo se si rientra nelle categorie prioritarie, indicando in quale tipo di priorità si rientra e confermando di avere un ISEE pari o inferiore ai 40 mila euro.

L’ultima parte del modulo è destinata alla sottoscrizione della richiesta di ammissione al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa per un mutuo di ammontare non superiore a 250 mila euro.

Come detto, il Fondo è gestito dalla Consap, ma la domanda va presentata, entro il 31 dicembre 2022, alla banca o intermediario finanziario aderente all’iniziativa contestualmente alla richiesta di mutuo. Sul punto, va detto che è sempre e comunque a discrezione della banca concedere il mutuo e ricorrere alla garanzia statale.

In caso di adesione, la Consap comunica entro 20 giorni all’istituto finanziario prescelto dal mutuatario l’esito dell’istruttoria. Entro i successivi 90 giorni, sarà la banca (o istituto finanziario) a dover comunicare a Consap il perfezionamento del mutuo garantito o, al contrario, la sua mancata erogazione.

Infine, nel caso di accensione del mutuo ipotecario con la garanzia statale, l’istituto di credito non potrà chiedere al mutuatario ulteriori garanzie se non quelle assicurative.

COSA ACCADE SE IL MUTUATARIO NON PAGA

Garanzia statale non significa non pagare la banca, tanto poi paga lo Stato…

Il Fondo è uno strumento pensato per favorire l’accesso al credito di coloro che, in mancanza, avrebbero avuto maggiori difficoltà ad accendere un mutuo oppure lo avrebbero potuto ottenere con garanzie (eventuali) fornite da terzi.

Ma il debito contratto richiedendo il credito deve essere saldato.

In caso di insolvenza del mutuatario, infatti, la banca dichiara la sofferenza del mutuo e riscuote l’insoluto da Consap (nel limite della percentuale di garanzia concessa al mutuatario).

Consap, poi, si rivarrà sul mutuatario insolvente con un’espropriazione forzata dei beni e, se non fosse sufficiente, con la vendita all’asta dell’immobile oggetto del prestito.

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ATTENZIONE!

Una delle verifiche necessarie per  valutare la capacità del debitore di rispettare i propri impegni finanziari è la richiesta della “Visura cattivo pagatore”. Grazie a tale analisi è possibile sapere se il debitore è segnalato presso tutte le banche dati (CRIF Eurisc, CTC, Experian e CR della banca d’Italia).