Agevolazione prima casa: i termini entro i quali poter ottenere il beneficio dovevano ripartire il 1° gennaio 2022. Adesso, il disegno di legge di conversione del Decreto Milleproroghe fa slittare la decorrenza a partire dal 1° aprile 2022.
Dal 31 marzo 2022, dunque, scatterà lo stop alla sospensione degli adempimenti necessari per ottenere (o per non perdere) l’agevolazione, che erano stati “congelati” nel 2020 a causa della pandemia da Covid-19.
Indice:
AGEVOLAZIONE PRIMA CASA: RICOMINCIANO A DECORRERE I TERMINI
Con l’art. 24 del Decreto Liquidità del 2020 (Decreto-Legge 8 aprile 2020, n. 23) sono stati sospesi tutti i termini legati all’agevolazione prima casa, causa Covid-19.
E hanno tirato un sospiro di sollievo tutti coloro che, a ridosso dello scoppio della pandemia, erano in procinto di riacquistare una prima casa o di trasferirvisi.
La norma citata è stata tranchant: “I termini previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020”.
Tutto congelato, dunque, fino a fine 2020.
Ma con il protrarsi delle ondate pandemiche e il perdurare dello stato di crisi, il Governo ha deciso di allungare la scadenza del 31 dicembre 2020 all’anno successivo.
Con l’articolo 3, comma 11-quinquies del Decreto-legge del 31 dicembre 2020, n. 183 (il cosiddetto “Decreto Milleproroghe”) si è fatta slittare la data al 31 dicembre 2021. Successivamente, con il disegno di legge di conversione del Decreto Milleproroghe si è deciso di procrastinare ulteriormente il lasso di tempo di sospensione dei termini fino al 31 marzo 2022.
Dopo tale data, e dopo circa due anni di stop, i termini cominceranno a decorrere.
Nello specifico:
- I termini in corso alla data del 23 febbraio 2020 (che poi sono stati sospesi), ricominceranno a decorrere dal 1° aprile 2022;
- I termini che sarebbero dovuti cominciare a partire dal 23 febbraio 2020, cominceranno a decorrere dal 1° aprile 2022.
IN COSA CONSISTE L’AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
La locuzione stessa lo fa intuire: per “agevolazione prima casa” si intende un beneficio appannaggio di coloro i quali acquistino la loro prima unità immobiliare.
È bene non confondere i concetti di “prima casa” e “abitazione principale”, poiché, seppur utilizzati come sinonimi, hanno in realtà valenze fiscali molto differenti.
La “prima casa” è, appunto, il primo immobile di cui si diventa proprietari, indipendentemente dal fatto che si facciano ulteriori e successivi acquisti immobiliari in futuro.
Per “casa principale” si intende, invece, il luogo in cui il proprietario o il nucleo familiare vive abitualmente e primariamente nel corso dell’anno. E’, in altre parole, la dimora scelta dalla famiglia per risiedere maggiormente rispetto ad altre unità immobiliari possedute.
Dunque, non è detto che la “prima casa” sia anche l’”abitazione principale”: chiunque potrebbe acquistare un primo immobile per poi trasferirsi e vivere abitualmente in un altro appartamento (che diventerebbe la “casa principale”).
Chiarita la differenza, va ribadito che le agevolazioni previste dalla normativa riguardano le sole “prime case” e non quelle “principali”.
Semplificando, il beneficio consiste nel pagamento in forma ridotta delle imposte sull’acquisto di un’abitazione.
L’ammontare del beneficio, però, varia a seconda del fatto che nella compravendita il venditore sia un privato (o un’azienda che vende in esenzione Iva) oppure un costruttore o una società.
Nel primo caso, l’acquirente deve versare l’imposta di registro, nel secondo caso l’IVA (imposta sul valore aggiunto).
COMPRAVENDITA: COSA SI DEVE PAGARE SE IL VENDITORE È UN PRIVATO
La normativa fiscale prevede che, in maniera ordinaria, all’atto dell’acquisto, l’acquirente debba versare:
- l’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile;
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Se, però, la compravendita riguarda l’acquisto di una “prima casa”, l’acquirente deve versare:
- l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile;
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Il beneficio accordato nel secondo caso è, dunque, la riduzione di sette punti percentuali dell’imposta di registro, a parità di quota dovuta per imposta catastale e ipotecaria.
COMPRAVENDITA: COSA SI DEVE PAGARE SE IL VENDITORE È UN COSTRUTTORE O UNA SOCIETA’
Differente è ciò che prevede la normativa fiscale se il venditore è un costruttore oppure una società poiché la compravendita è soggetta ad IVA. In via ordinaria, all’atto dell’acquisto, l’acquirente deve versare:
- l’IVA pari al 10% sul prezzo concordato di vendita (se l’immobile è considerato di lusso – la cui categoria catastale è A/1, A/8 e A/9 – l’IVA viene maggiorata fino al 22%);
- l’imposta di registro fissa di 200 euro;
- l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- l’imposta catastale fissa di 200 euro.
Se, però, la compravendita riguarda l’acquisto di una “prima casa”, l’acquirente deve versare:
- l’IVA pari al 4% sul prezzo concordato di vendita;
- l’imposta di registro fissa di 200 euro;
- l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- l’imposta catastale fissa di 200 euro.
Il beneficio accordato nel secondo caso è, dunque, la riduzione di sei punti percentuali dell’IVA applicata sul prezzo di vendita, a parità di quota dovuta per imposta di registro, catastale e ipotecaria.
In ogni caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto di compravendita.
ATTENZIONE!
Sempre in caso di compravendita, oltre al pagamento delle imposte e al pagamento del prezzo di acquisto dell’immobile, è necessaria tutta una serie di documentazione che attesti la conformità urbanistica e catastale. Non solo, tali informazioni sono ancor più essenziali per effettuare delle verifiche prima di stipulare il rogito ed evitare brutte sorprese dopo l’acquisto immobiliare. Dunque, le verifiche imprescindibili vanno effettuate tramite la visura catastale e la planimetria catastale.
LE CONDIZIONI PER USUFRUIRE DELL’AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
Il disposto normativo detta specifiche e perentorie condizioni per poter accedere al beneficio, a pena di decadenza.
Tali requisiti sono indicati nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al DPR 131/1986 e sanciscono che:
- l’immobile debba essere acquistato come “prima casa” all’interno del territorio italiano;
- l’acquirente debba stabilire la propria residenza, entro diciotto mesi dall’acquisto, nel Comune in cui è ubicata la “prima casa”;
- L’acquirente non debba essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra unità immobiliare nello stesso Comune in cui è situato l’immobile da acquistare come prima casa;
- l’acquirente non debba essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
Il comma 3 della nota citata, poi, estende le stesse agevolazioni alle pertinenze dell’immobile a patto che queste siano destinate al servizio dell’abitazione. Le pertinenze ammesse sono quelle inserite nelle seguenti categorie catastali:
– C/2 – Magazzini e locali di deposito;
– C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro);
– C/7 Tettoie chiuse od aperte.
Il beneficio è ammesso anche nel caso in cui l’acquisto delle pertinenze avvenga con atto separato rispetto a quello della “prima casa”.
AGEVOLAZIONE PRIMA CASA: OK SE IL RIACQUISTO AVVIENE ENTRO UN ANNO
La Legge di Stabilità 2016 (Legge 28.12.2015, n. 208) ha introdotto una nuova possibilità agevolativa: poter acquistare una seconda “prima casa”, usufruendo sempre dell’aliquota agevolata, a condizione di vendere la precedente “prima casa” entro un anno.
A stabilirlo è il comma 55, articolo 1, della Finanziaria 2016 che ha inserito il comma 4-bis alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa parte prima: l’aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto di successive case oltre la prima, “a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto (di acquisto del secondo immobile, ndr)”.
Di certo, quella introdotta dalla Legge di Stabilità è stata una nuova opportunità fiscale non indifferente. Ma alcuni dubbi potrebbero sorgere in merito a quale sia la data di inizio di decorrenza dell’anno entro cui alienare la prima casa.
A dissipare ogni dubbio è stata l’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 409 del 24 settembre 2020: i giorni cominciano a decorrere dalla data di registrazione dell’atto di compravendita e non da quella dell’effetto traslativo della proprietà.
Ciò, ad esempio, si verifica nei casi di pagamento dilazionato del prezzo dell’immobile e, contestualmente, il passaggio effettivo di proprietà coincide con il pagamento dell’ultima rata concordata. In questi casi, l’anno a disposizione scade dopo 365 giorni dopo la registrazione dell’atto di compravendita e non dal giorno in cui vi è stato il passaggio della proprietà.
Un’altra conseguenza diretta del nuovo comma 4-bis citato inserito dal comma 55 dell’articolo 1 della Legge di Stabilità 2016 riguarda la vendita di un immobile entro i cinque anni dal suo acquisto. Di regola, in caso di alienazione infraquinquennale si perdono le agevolazioni di cui si è beneficiato.
Infatti, prima dell’entrata in vigore del comma 4-bis, se il proprietario avesse venduto la sua unità immobiliare prima del termine dei cinque anni, avrebbe perso i vantaggi legati all’agevolazione “prima casa”. Con l’introduzione del comma 4-bis, il beneficio permane anche se la compravendita della seconda “prima casa” avviene entro i cinque anni dall’acquisto della prima “prima casa”, fermo restando l’obbligo della vendita di quest’ultima entro un anno.
AGEVOLAZIONE PRIMA CASA: I CHIARIMENTI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE SUI TERMINI DA RISPETTARE
La circolare n. 9 del 13 aprile 2020 dell’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sull’applicazione del Decreto Liquidità 2020. Tra questi, un paragrafo è espressamente dedicato alla sospensione dei termini previsti in materia di agevolazione prima casa, entro i quali effettuare gli adempimenti al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione per coloro che ne hanno usufruito.
Come premessa, viene sottolineata la ratio dell’articolo 24 del Decreto citato che procede con la sospensione dei termini: “impedire la decadenza dal beneficio “prima casa”, attese le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone, dovute all’emergenza epidemiologica da COVID-19”. A tale scopo, sono state disposte le sospensioni dei termini “per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio “prima casa” e ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa”.
Successivamente, la circolare illustra dettagliatamente i termini sospesi, ovvero:
– i 18 mesi dall’acquisto dell’immobile entro i quali il proprietario deve trasferire la residenza;
– il termine di 1 anno entro il quale il proprietario che ha venduto la “prima casa” (entro i cinque anni successivi dal suo acquisto), deve acquistarne un’altra da destinare come “prima casa”;
– il termine di 1 anno entro il quale l’acquirente che ha acquistato una nuova “prima casa”, deve vendere la precedente “prima casa” ancora di sua proprietà;
– il termine di 1 anno dalla vendita della “prima casa” stabilito per il riacquisto di un altro immobile su cui si vuole far riconoscere il credito d’imposta di registro (o di Iva) già corrisposto nella precedente compravendita.
Come conteggiare, dunque, la decorrenza dei termini? Se la decorrenza è cominciata prima del 23 febbraio 2020, si devono tenere in considerazione i giorni già trascorsi prima di tale data e poi calcolare i restanti a partire dal 1° gennaio 2022. Se, invece, la decorrenza sarebbe dovuta cominciare a partire dal 23 febbraio 2020, allora il conteggio dei giorni deve cominciare direttamente dal 1° gennaio 2022.
Infine, la circolare dell’Agenzia delle Entrate dipana un ultimo dubbio: la sospensione dei termini prevista dall’articolo 24 del Decreto Liquidità 2020 riguarda anche il termine dei cinque anni entro i quali, in caso di vendita, si perdono i benefici?
L’Agenzia delle Entrate lo esclude. Il motivo è che si fosse sospeso anche il termine quinquennale, il contribuente avrebbe subito un pregiudizio, mentre la ratio della norma è, al contrario, quello di favorirlo.
Ciò poiché, con la sospensione dei cinque anni, si sarebbe esteso il lasso di tempo in cui, vendendo la “prima casa”, si sarebbe incorsi nella decadenza delle agevolazioni.
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