Mutuo fondiario: ecco quali sono i documenti che servono per accendere un mutuo e come trovarli online
Quando si richiede un mutuo, sono diversi i documenti che la banca richiede per valutare il merito creditizio del richiedente per analizzare lo status dell’immobile.
Dunque, le ricerche che vengono compiute sono sulla persona e sull’immobile.
Le ricerche sull’immobile, però, non sono solo utili agli istituti di credito in fase di istruttoria per stabilire se concedere o meno un mutuo, ma sono altrettanto essenziali per il promissario acquirente per evitare brutte sorprese.
Ecco allora, quali sono i documenti di interesse per la banca, ma anche per chi sta comprando casa.
Indice:
Cos’è il mutuo fondiario?
Il mutuo fondiario è un contratto in base al quale un istituto di credito concede un prestito a una persona fisica o giuridica che necessita di un finanziamento per acquistare un immobile.
Si tratta di un finanziamento a lungo termine garantito da una ipoteca di primo grado (ovvero che rende il creditore più privilegiato rispetto ad altri in caso di inadempimento o fallimento).
Il mutuo fondiario è disciplinato dal Testo Unico Bancario (T.U.B.).
Dall’art. 38 del T.U.B., che ne fornisce una definizione, emerge che le caratteristiche di un mutuo fondiario sono:
• il soggetto che eroga il prestito deve essere una banca o un istituto di credito
• la durata del mutuo deve essere a medio e lungo termine, da un minimo di 18 mesi a un massimo di 30 anni
• il mutuo deve essere garantito da ipoteca di primo grado sul bene immobile per il quale è stato richiesto il mutuo
• il rapporto tra l’ammontare del prestito e il prezzo di acquisto dell’immobile deve essere inferiori o pari all’80% (solo in presenza di ulteriori garanzie si può sforare tale percentuale)
Il mutuo fondiario viene acceso solo per determinate situazioni, ovvero:
1. per l’acquisto della prima casa
2. per la ristrutturazione della prima casa
3. per la costruzione della prima casa
Al di fuori di queste fattispecie, non si può ricorrere al mutuo fondiario, ma a quello ipotecario.
La differenza tra mutuo fondiario e quello ipotecario
Il mutuo fondiario, come si è visto, si può accendere solo per chiedere finanziamenti a scopo di acquisto, ristrutturazione o costruzione della prima casa.
Il mutuo ipotecario, invece, può essere acceso anche in altre situazioni, quali:
• acquisto di una seconda casa (o terza…)
• estinzione di un debito
• acquisto di altre tipologie di beni differenti da quelli immobiliari (barche, automobili, ecc.)
Una seconda differenza riguarda il rapporto tra importo finanziato e valore del bene da acquistare. Nel mutuo ipotecario si può ottenere fino al 100% dal rapporto, ciò significa che si può ottenere l’intero importo a prestito.
Un’altra differenza riguarda la durata: se il mutuo fondiario è concesso per un arco temporale cha va dai 18 mesi ai 30 anni, il mutuo fondiario può essere concesso per una durata compresa tra i 5 e i 30 anni.
Un’ultima differenza riguarda la garanzia di cui gode la banca.
Nel caso di mutuo fondiario, l’istituto di credito gode di una garanzia più ampia rispetto al mutuo ipotecario poiché non può subire una revocatoria fallimentare in caso di procedura concorsuale a carico del debitore (anche se il procedimento è già in atto). Avendo in mano un titolo esecutivo (appunto il mutuo fondiario), può procedere con la vendita forzosa dell’immobile. Per avere maggiori informazioni su cosa potrebbe accadere in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo, potete leggere “Rate mutuo non pagate: cosa succede?”).
Documenti da presentare quando si chiede un mutuo
Nel momento in cui si intende accendere un mutuo, fondiario o ipotecario che sia, la banca o l’intermediario finanziario, avrà la necessità di tutta una serie di documenti per vagliare sia il merito di credito del richiedente che lo status dell’immobile da acquistare. Non solo, tutta la documentazione richiesta consente alla banca di calcolare esattamente, tramite anche perizia bancaria, il valore dell’unità immobiliare, al fine di stabilire il tetto massimo di finanziamento concedibile (anche e soprattutto in base al reddito e alla tipologia di impiego del richiedente).
L’iter della richiesta del mutuo varia da istituto a istituto e, in media, per ottenere una delibera di concessione di vogliono circa due mesi.
Mutuo fondiario: le indagini sul richiedente mutuo
Il primo passo è quello di valutare il merito creditizio della persona o azienda che richiede il mutuo.
Se l’istanza è presentata da una persona fisica, l’istituto di credito chiederà documentazioni differenti a seconda che sia un lavoratore dipendente, un pensionato o un libero professionista.
Dipendente o pensionato
In questo caso, in genere viene richiesto:
• una dichiarazione sull’anzianità di servizio compilata dal datore di lavoro del lavoratore subordinato
• le ultime due buste paga oppure gli ultimi due cedolini della pensione
• la copia dell’ultimo CU o 730 disponibile
• facoltativamente anche un estratto conto bancario se la richiesta di mutuo viene fatta in una banca diversa da quella a cui si richiede il mutuo
Libero professionista o lavoratore autonomo
Se, invece, si è un libero professionista o un lavoratore autonomo possono essere richiesti:
• le ultime due copie disponibili del Modello Unico o del 770
• una visura camerale (se si tratta di titolare di società o impresa individuale)
• in maniera facoltativa anche l’eventuale attestato di iscrizione all’albo professionale (nel caso di professionisti iscritti ad un albo, come gli avvocati, i commercialisti, gli psicologi, i medici, ecc…)
• un estratto del conto corrente (sempre che il richiedente sia correntista in un altro istituito di credito)
In entrambi i casi, si dovranno fornire i documenti di identità e i codici fiscali, oltre al certificato di residenza e di famiglia. Se si è separati o divorziati, potrebbe essere richiesta anche l’omologa rilasciata dal Tribunale.
La interrogazione alla Centrale rischi e ai SIC
Oltre alla documentazione fornita dal richiedente, la banca o l’intermediario finanziario si tutela compiendo altre indagini, prima fra tutte quelle nelle Centrali rischi e nei sistemi di informazioni creditizie.
La Centrale rischi è una banca data gestita direttamente dalla Banca d’Italia che contiene tutte le informazioni relative ai soggetti, privati o società, che chiedono un finanziamento.
Interrogando il suo sistema informatico è possibile sapere se un soggetto o un’azienda ha già un finanziamento in atto e se è in regola con il piano di rimborso.
Lo stesso vale per i SIC che, però, sono gestori di natura privata. In Italia, i principali SIC sono Crif Eurisc, Experian e CTC.
La loro funzione è quella di monitorare la solidità del sistema finanziario italiano e fornire informazioni agli istituti di credito in modo che possano ricevere un quadro del merito creditizio di coloro che gli richiedono un finanziamento.
Va da sé che se qualcuno è segnalato in maniera negativa, ovvero come “cattivo pagatore” all’interno della Centrale rischi o nei SIC, l’intermediario finanziario difficilmente concederà un prestito, se non a fronte di ulteriori garanzie e a un costo più elevato.
Mutuo fondiario: le indagini sull’immobile
Una volta compiute le verifiche sul richiedente mutuo, ci sono poi tutte le indagini rivolte all’immobile, ovvero:
• copia del preliminare di vendita (cioè il cosiddetto compromesso)
• l’atto di compravendita immobiliare nelle mani del venditore
• la planimetria catastale dell’unità immobiliare che si vuole acquistare
• una visura catastale
• una visura ipotecaria
Copia del preliminare di vendita
La copia del preliminare di vendita è utile alla banca per reperire informazioni in merito alle parti in causa della compravendita (venditore, acquirente), al prezzo concordato di scambio, a eventuali acconti e caparre, alla data prevista del rogito e altre informazioni in esso contenute.
L’atto di vendita immobiliare
Prima di procedere con la concessione del finanziamento, la banca vuole assicurarsi sull’effettiva proprietà dell’immobile e sull’eventuale presenza di gravami o pregiudizievoli che pesano sulla casa.
Le ricerche partono dalla copia dell’atto di rogito.
L’atto notarile è un atto pubblico (nel senso che può essere richiesto da chiunque ne abbia interesse) e solenne (ovvero che è stato redatto e autenticato da un notaio).
E’, infatti, l’apporto del notaio che garantisce l’autenticità delle informazioni contenute nel rogito.
Ogni qualvolta che un notaio redige un atto di compravendita immobiliare, conserva l’atto originale nei suoi archivi finché non termina la sua attività e rilascia una copia autentica alle parti. Inoltre, altre copie devono essere trasmesse all’archivio notarile competente territorialmente alla Conservatoria dei registri immobiliari.
Reperire il rogito, dunque, è uno dei primi passi di verifica dell’immobile.
Se si dovesse aver bisogno di ottenerne una copia, bisognerebbe richiederla in primis al notaio che ha rogato l’atto.
Se questi non esercitasse più o si fosse trasferito in un’altra città, l’atto sarebbe reperibile presso gli archivi notarili del distretto in cui operava il notaio.
Inoltre, altra possibilità sarebbe quella di rivolgersi alla Conservatoria dei registri immobiliari.
Una strada ancor più semplice è quella di sfruttare il servizio offerto da Tuttovisure.it che, senza dover fare richieste burocratiche o file negli sportelli, può far ottenere la copia di un atto notarile (di qualunque natura) senza spostarsi da casa e senza dover far altro che compilare il form che trovate cliccando qui.
La planimetria catastale
La planimetria catastale è la rappresentazione grafica dell’immobile che descrive lo stato dei luoghi dell’immobile oggetto di compravendita.
È un documento importante per la banca poiché il perito da lei nominato che si occuperà di fare un sopralluogo nei locali, dovrà constatare che lo stato di fatto reale corrisponda a quanto disegnato nella piantina. In altre parole, il perito dovrà verificare che ci sia la conformità catastale: ciò che si vede nella realtà deve essere uguale ai documenti ufficiali depositati nel Catasto fabbricati.
È evidente che nel momento in cui ci sia una difformità catastale, sarà difficile ottenere un mutuo.
Inoltre, il perito ha l’importante funzione di stabilire il valore dell’immobile, sul quale poi la banca o l’istituto di credito calcolerà la somma massima concedibile a prestito.
La planimetria catastale è depositata presso il Catasto fabbricati, che è un registro che contiene tutte le informazioni degli immobili presenti in Italia, fatta eccezione di quelli ubicati nelle provincie autonome di Trento e Bolzano, dove è vigente il Catasto tavolare o il sistema del libro fondiario.
Nel resto di tutto il territorio del nostro Paese, la planimetria può essere estratta dai sistemi informatici del Catasto.
Tuttovisure.it è in grado di interrogare per voi la sua banca dati per ottenere la planimetria in circa tre ore di tempo.
Ottenere la planimetria è molto semplice: basta compilare il form di richiesta che trovate qui e inserire i vostri dati e i dati catastali dell’immobile.
Una sola precisazione: a differenza di altri documenti depositati in catasto (visura catastale, estratto di mappa, rendita catastale, ecc.), a richiedere la planimetria, per ragioni di privacy, può essere solo il titolare dell’immobile o un suo delegato. Tuttovisure.it, in questo caso, agirebbe come delegato autorizzato.
La visura catastale
La visura catastale è un documento, sempre reperibile al Catasto, che contiene tutte le informazioni utili su un immobile. È una sorta di carta di identità di una casa.
In essa sono presenti:
• I dati catastali (foglio, particella e subalterno)
• La sezione, la classe e la categoria catastale
• La consistenza, che può essere espressa in vani e in metri quadrati a seconda della categoria catastale
• La rendita catastale che esprime il valore del reddito generato da un immobile oltre che essere la base di partenza per calcolare le imposte sulla casa
• L’indirizzo, comprensivo di provincia, comune e via
• I dati anagrafici del titolare o dei titolari che vantano un diritto di proprietà o di diritti reali di godimento (usufrutto, uso e abitazione).
Anche in questo caso Tuttovisure.it è in grado di inviarvi il documento via e-mail in circa di 2 ore e la richiesta può essere effettuata da chiunque ne abbia interesse, soggetti terzi compresi.
La visura ipotecaria
È un documento estraibile da chiunque ne abbia interesse dalla Conservatoria dei registri immobiliari che indica se su un immobile siano presenti gravami (mutui fondiari, ecc…) o pregiudizievoli (ipoteche legali o giudiziali, pignoramenti, ecc). Per saperne di più leggi l’articolo “Pregiudizievoli: cosa sono e come effettuare un controllo online”
Tale documento è uno dei più importanti per la banca che deve decidere se concedere o meno un mutuo.
Quindi il consiglio è quello di recuperare tale documento prima di avviare una trattativa di compravendita o addirittura firmare un compromesso. Prima di comprare casa è bene assicurarsi sui diritti e sui vincoli che gravano su di essa.
La visura ipotecaria, da questo punto di vista, è un documento essenziale di verifica.
Tuttovisure.it fornisce tutta una serie di servizi legati alla compravendita immobiliare. In pochissimo tempo è possibile ottenere la documentazione estrapolata dal Catasto, dalla Conservatoria dei registri immobiliari, dai notai o dagli archivi notarili, dai Tribunali, ecc.
Il servizio viene svolto nel pieno rispetto delle normative sulla privacy e con la massima disponibilità da parte dei nostri consulenti.
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