Riforma del condominio, ecco le nuove disposizioni

Tanti i cambiamenti apportati al condominio. Una riforma, quella legiferata in materia, che ha visto aggiungersi alla relativa legge 220/2012 una serie di correttivi introdotti col decreto legge 145/2013. Correttivi che sono diventati legge a partire dallo scorso 24 dicembre.

A subire grandi aggiornamenti sono stati soprattutto i cardini del condominio: l’assemblea condominiale (che sostituirà l’amministratore per decidere circa le sanzioni), ed il rendiconto (che diventerà un vero e trasparente bilancio societario). Tra le novità introdotte, l’obbligatorietà di un fondo condominiale nei casi di lavori di manutenzione straordinaria, dilazionabile in base allo stato d’avanzamento dei lavori; la semplificazione delle maggioranze per i lavori sul risparmio energetico; la definizione di un’anagrafe condominiale, ovvero una raccolta di dati relativi alle unità immobiliari e a chi le occupa, utile per scovare gli affitti in nero. Nuove disposizioni anche per l’amministratore che, per esercitare la professione, dovrà obbligatoriamente aver ricevuto una formazione mirata, e conseguito almeno il diploma di scuola media superiore.

Assemblea e condomini

La prima tematica oggetto di ‘rinnovo’ legislativo è stata l’assemblea condominiale. Da convocare tramite posta raccomandata, mail certificata, fax o consegna a mano almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima riunione, la sua costituzione, insieme alla validità delle deliberazioni che ne scaturiscono, saranno determinate da due tipi di quorum da raggiungere. Il primo, costitutivo, è relativo al numero minimo di condomini che devono esser presenti alla riunione; il secondo, deliberativo, riguarda il numero minimo dei presenti che devono concorrere a formare la volontà di tutta l’assemblea. A tal proposito, il diritto di voto è esclusivo del condomino, in quanto titolare del diritto di proprietà di un piano o porzione di piano dell’edificio. Chi abbia stipulato solo il contratto preliminare di compravendita è escluso da tale categoria. Il conduttore potrà votare in assemblea solo in materia di spese ordinarie e di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento, mentre l’usufruttuario potrà aver voce in capitolo per ciò che concerne l’ordinaria amministrazione ed il godimento di prodotti e servizi comuni. Ogni condomino può delegare in forma scritta un rappresentante che intervenga in sua vece all’assemblea, ma se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto di condomini e valore proporzionale.
La riforma ha inoltre conferito all’assemblea il potere di decidere come e in che misura sanzionare i condomini che violino il regolamento condominiale, sempre che la delibera abbia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Così, mentre si spera che, su scala nazionale, venga elaborata una casistica di infrazioni con relative sanzioni univocamente riconosciuta da tutti i condomini, i membri della riunione potranno comminare multe fino ad un tetto massimo di duecento euro e, in caso di recidiva, fino ad ottocento.

Rendiconto trasparente e tracciabile

Conservato dall’amministratore in modo da metterlo a completa disposizione dei condomini o degli inquilini che vogliano consultarlo, il rendiconto è concepito dalla nuova riforma come un contenitore di informazioni il più trasparente e tracciabile possibile. Questo sistema gestionale amministrativo conterrà non solo le voci di entrata ed uscita, ma anche ogni ulteriore dato relativo alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve. Il tutto espresso in modo tale da consentirne l’immediata verifica. Il rendiconto sarà dunque composto da un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, e una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Fondo condominiale obbligatorio legato allo stato di avanzamento dei lavori

Qualora il condominio debba affrontare lavori di manutenzione straordinaria, secondo le nuove disposizioni i condomini devono stabilire con una delibera (valida se votata da almeno la maggioranza degli intervenuti e dalla metà del valore dell’edificio) un fondo condominiale da alimentare con pagamenti collegati direttamente allo stato di avanzamento dei lavori. Se l’appalto alla ditta impegnata nei lavori dovesse essere dato senza prima aver costituito il fondo, o se venisse affidato il lavoro senza aver ottenuto l’approvazione dell’assemblea per il pagamento progressivo, a farne le spese sarà direttamente l’amministratore.

Maggioranza più semplice per gli interventi green

Altro merito della riforma condominiale è quello di aver voluto semplificare il quorum necessario a deliberare su opere di risparmio energetico, previo rilascio di un attestato di prestazione (Ape). I lavori utili per contenere dispersioni e costi dei fabbricati, come le coibentazioni o la riqualificazione della centrale di riscaldamento, potranno d’ora in poi essere deliberati con la maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell’immobile (a differenza del passato, quando servivano la maggioranza dei partecipanti e almeno metà del valore dell’edificio). Gli interventi, tuttavia, possono essere avviati con il quorum agevolato solo se prima sono stati considerati necessari da una diagnosi energetica e dal rilascio di un attestato di prestazione da parte di un tecnico abilitato. In caso contrario, l’opera va deliberata con un quorum elevato di due terzi del valore dell’edificio, e la maggioranza dei partecipanti.

Arriva l’anagrafe condominiale aggiornata

Il nuovo decreto legge ha stabilito che tutti i dati (personali e patrimoniali) dei condomini utilizzati dall’amministratore per la gestione dell’edificio vengano raccolti in un’apposita anagrafe condominiale aggiornata. Prima della riforma, questo strumento era ‘riempito’ di dati dai diretti interessati, con il vincolo che fossero obbligatoriamente inseriti almeno nome, cognome e indirizzo di residenza o domicilio. Adesso, invece, il registro dovrà essere compilato dall’amministratore, e andrà aggiornato con i dati anagrafici più il codice fiscale, la residenza o domicilio dei condomini, degli usufruttuari, dei nudo proprietari, e degli inquilini, nonché con i dati catastali di ogni unità immobiliare. Ancora, l’anagrafe condominiale deve contenere tutti i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. E’ anche previsto, per i partecipanti, l’obbligo di comunicazione di suddetti dati, pena l’addebito dei costi dell’eventuale attività di ricerca che l’amministratore sarebbe costretto a svolgere.

L’amministratore

Il decreto legge ha lavorato anche sulla figura dell’amministratore, che da ora in poi, per svolgere la professione, dovrà avere come requisito necessario una formazione garantita da un’associazione (per i programmi e le modalità relative ai corsi di formazione mirati, si deve attendere ancora un decreto del ministero della giustizia).
Confermata inoltre la responsabilità penale dell’amministratore qualora quest’ultimo non adempia al suo compito di garante nei confronti dei condomini: se gli impianti comuni causano un incendio, un crollo o danni alle persone, l’amministratore può essere perseguito penalmente per omessa vigilanza od omesso intervento volto ad evitare il danno.

Simona Di Michele

Fonti Il Sole 24 Ore