L’attesa per la riforma del catasto rischia di essere biblica. Se non parte la delega fiscale, il cui disegno di legge, approvato dalla Camera e ora al vaglio della Commissione Finanze del Senato, include le istruzioni di dettaglio, l’avvio dell’operazione di attribuzione di una rendita catastale agli oltre 60 milioni di unità immobiliari registrate potrebbe richiedere anni. Si è invece conclusa in maniera positiva l’operazione ‘case fantasma’, avviata sette anni fa dall’Agenzia del Territorio e l’Agea.
Cosa prevede la riforma del catasto
Sono quattro o cinque gli anni preventivati per l’operazione riformatrice con cui si dovrà attribuire una rendita catastale a più di 60 milioni di immobili (tra cui 33 milioni di abitazioni) registrati dalle statistiche catastali. E’ questo il tempo ritenuto necessario per effettuare le molte migliaia di rilevazioni sul campo insieme ai comuni e ai professionisti tecnici. Anni il cui conteggio partirà dal momento in cui il decreto legislativo verrà approvato.
I punti che la delega per riformare il catasto intende toccare sono già delineati. Si lavorerà sul valore patrimoniale medio, da stabilire sulla base del valore di mercato, espresso in metri quadrati e determinato con funzioni statistiche elaborate in un algoritmo frutto di metodologie scientifiche di livello nazionale. La rendita catastale verrà determinata con metodologie simili: espressa anch’essa in metri quadri, si fonderà sul valore locativo. La delega stabilisce inoltre che i comuni dovranno partecipare al processo di riforma e avranno l’obbligo di delegare ai municipi le funzioni di revisione degli estimi e del classamento. A sua volta, l’Agenzia del Territorio dovrà partecipare assieme ai comuni all’elaborazione di piani per lo scambio d’informazione, mentre si sostituirà completamente in caso d’inerzia degli enti locali. In ridefinizione saranno anche il sistema delle commissioni censuarie e delle sanzioni catastali. Il contribuente, infine, potrà ricorrere in autotutela sull’attribuzione delle nuove rendita catastale. In merito alle mappe catastali mancanti (che, secondo stime ufficiose, si aggirano intorno al 6% del totale delle unità immobiliari), e a quelle non aggiornate sulla situazione reale, dovrebbe essere il cittadino ad attivarsi quando riceverà la rendita attribuita sulla base dei metri quadrati inesatti o approssimativi.
L’operazione ‘case fantasma’
Capitolo a parte è rappresentato dall’operazione ‘case fantasma’, avviata sette anni fa dall’Agenzia del Territorio e l’Agea (l’Agenzia per le erogazioni in agricoltura), e conclusasi da poco con un bilancio più che positivo. Il lavoro di ricognizione, portato avanti tramite il raffronto tra le risultanze catastali e le fotografie dall’alto scattate su tutto il territorio italiano, ha permesso di individuare quasi 1.3 milioni di immobili sconosciuti al fisco, di cui il 55% nel sud (dove svetta la Calabria con 71.5 immobili non accatastati ogni mille abitanti) e nelle isole. Casi di spessore analogo non sono mancati in Piemonte, Lazio e Umbria. Una diffusione territoriale, quella degli immobili non dichiarati, che si accompagna ad altri due fenomeni: gli abusi edilizi (con Calabria, Sicilia, Campania e Lazio a rappresentare le regioni a maggior rischio), e gli immobili iscritti in catasto nella categoria ‘in corso di costruzione’ (in provincia di Reggio Calabria e Roma sono quasi 10mila, in quella di Milano poco più di 500).
Quanto rendono le ‘case fantasma’
Gli immobili ‘emersi’ sono capaci di rendere 589 milioni di gettito all’anno più eventuali arretrati, che potrebbero portare fino a 2 miliardi aggiuntivi. Il nuovo gettito spetterà ai comuni per 444 milioni sotto forma di Imu, mentre il resto (Irpef, cedolare secca e, per 7.5 milioni residui, imposta di registro) andrà sul bilancio statale perché prodotto dagli affitti. Dopo la rilevazione, l’Agenzia del Territorio ha provveduto a pubblicare gli elenchi sul proprio sito, lasciando il tempo ai proprietari di regolarizzare spontaneamente la situazione entro il 31 dicembre 2010. Oltre tale data, è scattata la fase due dell’operazione, ovvero l’attribuzione d’ufficio della rendita ai fabbricati non censiti, anche con la collaborazione dei professionisti. Una rendita presunta, fondata su dimensioni, condizione e collocazione dell’immobile, che in più del 60% dei casi è già definitiva.
Il recupero della tassazione sulle ‘case fantasma’
Per gli arretrati, la questione si complica. Il recupero delle imposte evase non può andare oltre i cinque anni precedenti la scoperta dell’evasione, il che significa il 2008 per gli accertamenti notificati dai comuni entro il 2013. Nel caso degli immobili individuati tramite l’operazione ‘case fantasma’ la rendita entra in gioco dal 1 gennaio dell’anno in cui sono stati pubblicati gli elenchi, e visto che l’operazione è stata condotta in più fasi, solo le case scoperte per prime rischiano di dover pagare dal 2007 in poi. A pesare sul recupero della tassazione, anche alcuni casi limite: gli edifici fantasma che potrebbero essere abusivi, e quindi vanno demoliti, e i vecchi fabbricati abbandonati ancora intestati a defunti o emigranti. Per i fabbricati che non sono mai stati dichiarati, neppure ai fini dei tributi comunali, la sanzione può andare dal 100 al 200 per cento dell’importo evaso per ciascun tributo. Su tutto, incombe la variabile della regolarità edilizia, che dovrà essere affrontata caso per caso dai comuni.
Simona Di Michele
Fonti Il Sole 24 Ore
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